土地、住宅限售楼市调控“再从紧”？

房地产调控正面临新的“十字路口”。

在9月22日举行的中欧国际工商学院第三届中国房地产业高峰论坛上，包括全国人大财经委副主任委员吴晓灵在内的诸多学者都认为，目前已陷入僵局的房地产市场需要做出一些改变了。

“政府一再地表态说，行政性的管制措施是暂时的，是要为未来的经济手段调控争取时间。如今这个调控已经持续了好几年，而现在我们国家的经济发展到了一个关键的时刻，在这个时候，我们应该凝聚社会的共识，大家共同地来讨论一下，房地产市场特别是住宅市场，应该有什么样的制度才可以使得它能够比较健康地发展。”吴晓灵近期表示。

呼唤长期政策

“我们的问题不是政策不变，而是政策太多变了，让我们这些做企业的人，对未来没有稳定的预期，不知道怎么做经营。所以我们只能采取中庸的做法，这对企业的效率损耗是非常大的，如果将所有的企业加起来，这种损耗则更大。”朗诗集团董事长田明说。

“调控当中存在头痛医头、脚痛医脚的问题。”原中国建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾认为，“总体来看，这些年的调控，虽然说每一次都取得了成效，但是调控政策更多针对一段时间内的问题，而对供求关系的平衡和改善，始终考虑和把握不够，有一些政策出台，解决了阶段性问题的同时，也引起供应量阶段性的下降，反而导致了供求矛盾激化。”

根据国家统计局发布的数据，8月全国70个大中城市中，价格下降的城市有20个，持平的城市有14个，上涨的城市有36个，房价上涨城市个数超越半数。而土地市场最近两个月来也开始升温。7月以来，仅万科在土地市场上的投入就超过120亿元，其他标杆房企也在9月后纷纷加大了拿地力度。房地产市场忽冷忽热的局面始终没有得到扭转。

谢家瑾称，增加供给才是釜底抽薪之策，而任何与增加有效供给方向和目标相悖的房地产政策出台都应该慎之又慎。“当务之急是增加用地供应，督促各地开工，加快城市配套，适当提高城市规划的容积率，提高土地利用的效率。支持群众对住房的合理需求，支持开发商的合理融资。”

中国房地产协会副会长朱中一认为，要承认房地产既有消费属性又有投资属性，同时制定好中长期制度，处理好中央政府和地方政府的关系，“房地产调控之所以难，就是因为地方政府对土地财政的依赖，源头就是两者的关系没有调配好。”

房产税争议

事实上，房地产的长期政策备选方案中，房产税一直被认为是最有效也是最有可能取代限购政策获得推广的措施之一。

不久前，有报道引述国家税务总局政策法规司巡视员丛明的观点称：我国房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。房地产税具体深化时间可能在今年底或明年初，房地产税最终会在全国实施。

吴晓灵却说：“我个人认为，房产税不应该再扩大试点范围了。”

支持征收房产税的财政部财政科学研究所所长贾康认为，房产税可以形成规范的经济调节杠杆，包括对地方政府职能转变的合理激励，以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖。

但谢家瑾称，房产税是一种物业税，因为土地70年使用权等问题的存在，使得中国目前不具备征收物业税的条件，房产税不是限购政策的理想替代方案。“第一，尽管中国在居民买房后的住房持有环节税收缺失，但在生产建设交易环节的税负相当高，第二，中国实行的土地出让制度，提前征收70年的土地出让金，已经由购房者在房价中承担了，开征物业税会产生对土地使用的重复征税。第三，物业税是财产税，中国的购房者仅仅拥有房屋所有权，对房屋所在的土地只有使用权，不属于物权的范围，即使要征收物业税，也应该剔除土地的因素，只对房屋部分征税。”

吴晓灵表示：针对房产这样一个家庭重要的资产进行征税是一个非常严肃的事情。税收制度应该是全国人大制定。过去因为在改革开放的初期，制度变化比较多，为了适应改革开放形势的发展，很多税收制定权下放到了国务院。而房产税这样一个涉及到13亿人生活的税种，应该放到全国人大讨论。

“一个税收政策意图没有明确，税收标准没有明确，如果说再推广下去，全国会有N多不同的税种，因此我们应该尽早提交人大讨论这个问题，到底是财产税还是消费税，是针对什么来调控，调节的目标是什么？”吴晓灵说。

（关键词：吴晓灵 房产税 楼市 调控）