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“最严调控”突袭 京沪楼市降温明显

2017-3-21 8:07:56来源:中国证券报作者:
  • 导读:
  • 3月17日,北京出台“认房又认贷”的历史“最严限购”政策。3月20日是楼市新政实施后的第一个交易日,中国证券报记者在采访中了解到,看房顾客数量锐减。
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  • 调控 楼市

3月17日,北京出台“认房又认贷”的历史“最严限购”政策。3月20日是楼市新政实施后的第一个交易日,中国证券报记者在采访中了解到,看房顾客数量锐减。

由于目前北京二手房交易以“连环套”购房需求为主,受二套房认定标准影响,部分购房者面临首付大幅提高的局面,已有违约现象出现。不过调控政策目前还未在价格端有所反映。

而作为较早实行“认房又认贷”的上海,昔日热闹的房产中介门前,亦门可罗雀。

观望情绪变浓

在本次调控中,最核心的政策当属调整二套房认定。

只要以往在全国各地有过贷款记录,无论是否还清,都将被认定为二套房。

由此带来的另一个后果是二套非普通住宅的首付比例将大幅提高。

目前北京执行的非普通住宅的标准主要是价格,即五环内商品房总价须低于486万。从目前北京二手房价格来看,显然五环遍地是非普。这意味着,原先以房换房的购房者在新政后首付比例或将提高4成左右,牵扯到数百万元的现金,由此将对二手房交易带来巨大的影响。

中国证券报记者走访了北京多家房产中介,发现门店内顾客的人数明显减少。

在二环附近的一家门店内,一位经纪人对记者表示,新政规定的贷款额度减少了很多,对购房者的影响还是比较大的。由于其门店附近新房较少,主要是购买二手房,而新政策又是直接针对二手房市场,因此近几天来,成交量和看房量都有明显下降,也有违约的情况发生。

在另一家位于朝阳门外的房产中介门店里,一位经纪人介绍,新政实施后,看房的人数下降了很多,此前每日大约能接待2至3位看房者,现在平均只有1位。一方面,一些客户对新政后房价是否会发生变化心存疑虑,仍在观望阶段;另一方面,由于贷款比例减少,一些本打算换房的客户自己的首付已不能买到称心的房子,暂时不再考虑了。不过,由于新政刚刚实施,这个数据还不够有说服力,需要再等待一段时间。上述房产经济人均表示,前段时间北京房市过热,很多客户不太理性,每出一套房源都有几个客户争抢。这次的新政能够给市场降降温,引导客户理性买房。

新政对市场价格的作用还需要时间观察。一些房地产中介对中国证券报记者表示,在学区房方面,价格暂时没有变化,一些优质小区的优质房源仍然抢手。该人士对中国证券报记者表示,上周新政前陶白学区某热门小区挂出一套1000万以上的房源,周日已经有买家表示购买意向,但由于房主也是换房一族,新政后也面临重新看房,在看好置换房源前并不诚心出售,此次交易遂告吹。

而那些进入了过户环节的购房者无疑是幸运的。中国证券报记者在北京市西城区不动产登记大厅了解到,目前过户号源十分紧俏。北京一家房地产公司的房产中介对中国证券报记者表示,每天的放号数目有限,需要每天3点钟起来排队。

价格保持稳定

对于新政后的房价走势,业内人士认为,短期内价格上涨势头将会得到有效遏至,预计在一段时间内房价表现将会较为平稳。交易量预计将率先迅速下滑。

华泰证券认为,短期可能引发部分改善需求违约,会对成交量有影响,但不影响价格。原因在于改善需求中的学区房需求偏刚需,受价格影响较小;而其他类型的改善性需求,在换房需求减弱的同时也会减少供给,因为是卖一套买一套,现在不能买了,也就不会卖了。

中泰证券研报认为,调控的升级会使房地产板块短期内承压,北京楼市短期内将呈现量跌、价稳的态势。但两会后的房地产调控其实已有预期,而政策调控边际作用减弱,市场对政策消化时间变短,不排除半年内可能出现反弹的情况。

对于限购是否会继续扩大,中泰证券认为,短期内政策调控的基调不会发生转变。交通银行金融研究中心认为,预计调控范围还有扩大趋势,执行力度也可能进一步提升。从当前的形势来看,保持合理的价格弹性是首要任务。不论是一二线还是三四线城市,凡是出现脱离居住需求、房价涨势较猛的过火情况都可能招致灭火措施迅速跟进。房价涨幅排名居前的城市,以及城市圈溢出效应导致房价上涨压力明显增大的热点三四线市县区(特别是环京的河北诸多市县区,环深的东莞、惠州,环沪的昆山、南湖等),接下来都有升级限购限贷的可能。

上海楼市“量价齐跌”

作为最先执行“认房又认贷”楼市调控政策的一线城市,上海楼市3月份新房的成交量预计只有80-90万方。2月份二手房成交量更是跌破1万套。历史上,上海的楼市仅在2012年2月出现过交易量不足万套的情况。交易量的急剧萎缩,使得新房、二手房的价格都有微降。

作为较早实行“认房又认贷”的上海,昔日热闹的房产中介门前,门可罗雀。店员对中国证券报记者表示,“最近都没有二手房放出来,看中了哪套得赶紧下手。”

中国证券报记者询问附近一处新楼盘的预售情况,店员和盘托出:“我听说现在各个区的政府对新楼盘都有个指导价格。这个楼盘大概指导价格9万左右,但开发商估计不肯,因为是当年的地王,预期价格肯定10万以上的。也是开发商内部关系卖一些,好像实际卖出来的大概11万/平米左右。”

店员的说法部分印证了上海一手房的情况。目前,开发商在申请预售证的时候,会有一个政府参考价格,大概是区域内新房的平均价格。如果开发商报价明显高于这个参考价格,是不被允许开盘的。

“但开发商的资金成本很高。过个半年、一年,如果还不让开盘,开发商也只能降低预期,降低价格了。” 上海中原地产市场分析师卢文曦认为。

卢文曦指出,3月过去大半,直到上周交易量才有比较明显增加,但是从绝对量来看,仍只有正常流量的8成,显然和“小阳春”格局不匹配。即便当前市场有向好发展,但也不能过于乐观。

受限购政策的影响,作为改善型需求的一种,上海的学区房也不再是昔日的“明星”。一位不愿透露姓名的地产分析师指出,通常每年的3、4月份都是上海各个重点小学公布对口学区的时候,也是学区房购销两旺的黄金时间。一般学区房会比周边不是学区的房子,挂牌价至少高15%左右。

但今年不同,限购把绝大多数有改善型需求的购房者挡在了门外。使得学区房的价格与去年下半年价格基本持平。即便有些房源试图借助3、4月份传统学区房交易潮把价格挂高,但最后结果是没人理没人看。
 

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