据金融时报报道，近日，财政部印发通知，提出今年除为保障性安居工程继续提供财政资金支持外，还将采取投资补助或贷款贴息方式支持企业参与公共租赁住房建设运营管理，并切实落实税费优惠政策，保障房融资由政府直接主导向商业化运作演变。
业界人士分析，在地方财政吃紧而保障房建设又成为重要支出项之时，此举将更好地引导社会资金和信贷资金流向保障房投资领域，同时透露出一个重要信号，就是保障房建设资金融资方式，正由政府直接主导向政府引导下的商业化运作方式转变。
保障性安居工程，既是政府调控房地产市场的重要杠杆，又是切实改善百姓居住条件的民生工程。按照规划，“十二五”期间我国保障房建设将达3600万套，覆盖率将从“十一五”期末的8％提高到“十二五”末的20％。在当前地方债务风险逐渐显现的背景下，单靠地方政府孱弱的财力，显然还难以承担如此大规模的投资，创新保障房投融资渠道势在必行。
在保障房建设机制探索初期，建设资金以地方政府投入为主，难以为继的弊端随即显现。2011年年中，财政部、住建部就联合发出通知，强调将公共预算、公积金增值部分以及土地出让收入的10%作为保障性住房的建设资金。但根据机构测算，土地出让金和公积金收益部分相加，大约可筹集到保障房所需资金的20%到25%。剩余的巨大资金缺口，仍需通过多元化融资渠道才能填补。引入民间资金和保险、信托等长期资金，积极吸引企业参与保障房建设，就成为大势所趋。
从保障性住房的组成结构分析，融资的难点在于公租房建设。由于经济适用房和两限房以出售为保障方式，回收前期投资较快，因而开发商的积极性较高，融资也相对便利。相较之下，公租房属于出租型，不仅投资期长，而且回报率低。按照财政部部署，如果对建设公租房的企业进行投资补助和贷款贴息，无疑将调动社会资金的积极性，发挥财政资金四两拨千斤的杠杆作用。按照这一思路，在保证预算资金、土地出让金和公积金相应部分投入的基础上，再拿出一块财政资金，由地方政府直接投入转为吸引和撬动企业投资，不仅能够缓解保障建设资金之渴，还能减缓地方政府的财政压力，有利于房地产调控以及逐渐摆脱“土地财政”。
事实上，在近几年地方政府的投融资实践中，以债券融资和信托融资为标志的保障房建设资金筹集，已经明显地体现出了这一趋势。
2011年6月，发改委提出发挥企业债券融资对保障性住房建设的支持作用后，迄今已有河北、陕西等多个省份发行了以支持保障性住房建设为目的的企业债券。国家开发银行也在去年发行了60亿元首都保障房私募债定向中期票据。有专家指出，相对于期限较短的银行贷款，使用周期长、成本较低的债券融资，更加契合保障性住房的投资特点。
与此同时，在房地产信托急速降温之际，多家机构发行的保障房信托产品却异军突起，在保障房资金来源中的比重逐渐加大。据展恒理财研究中心统计，去年上半年共发行41款保障房信托产品，总发行规模达到79.59亿元。以灵活迅速、集合社会分散资金能力强著称的信托产品，逐渐成为保障房建设的融资新途径。
从政府直接投资，向吸引社会资金广泛参与的商业化方向转变，是面临财政支出增加、保障房需求量增大双重压力的地方政府的现实选择。不过，对于方兴未艾的债券和信托融资而言，风险小固然是其典型特点，但同时还需解决其因保障房利润低而吸引力不强的缺陷。由于能得到的预期收益和回报率较低，民间资本过去几年内投资保障房的积极性并不高。去年12月，国内首只由民间资本发起的“建银精瑞公共租赁房建设投资基金”，就因未获得新进展而宣告搁置。在保障房本身难以承担高融资成本的现实条件下，投资者的回报收益率在很大程度上依赖于政策让利。这也意味着，保障房筹资在坚持商业化运作方向的同时，必须强调政府引导，必须通过投资补助或贷款贴息、减免相关税收等手段，确保企业和民间资本的积极性。
众所周知，保障性住房建设是城镇化加速后，提高社会保障水平的重要配套措施。相对于农业转移人口市民化带来的巨大居住需求，我国的保障房覆盖面仍然较低，供给不足，在未来建设和筹资中必须做好统筹规划和顶层设计。另外，目前各地已经有大量保障房交付使用，进入运营和维护阶段。发挥好储备和轮换机制，将有助于减轻保障性住房的建设压力。
(关键字：保障房 商业化 运作演变)