在政府多轮大力救市背景之下，房地产市场确实应声回暖反弹了吗？近期网易财经走访了位于北京的多个楼盘项目，发现目前市场确实出现成交增多、价格略有上涨的情况。开发商方面称，北京等一线城市的刚需和改善性需求正在迎来一波行情，这主要是政策叠加的效果。但放之全国市场，业内则认为基本面元气未恢复，仅靠政策难以实现上涨。楼市博弈战再次打响，而开发商则比去年显得胜券在握。
北京多个楼盘“日光”价格微涨
北京市东部的通州区，因居住区密集被称为“睡城”，在过去几年一直是北京的楼市风向标。近日，网易财经在通州土桥实地探访了一个名为合生滨江帝景的项目，由广东开发商合生创展开发，已经卖了好几年。目前项目主销99平米和137平米的三居室，均价约在2.5万／平方米。
销售员表示，330新政后，项目的电话和实际到访量明显上升，成交量也有显著提升。“其实我们去年也卖这个价格，但卖得不好，现在政策好了，房子卖得好多了，接下来很可能再调价。”
330新政，指的是3月30日由央行、财政部等部委联合下发的两道楼市松绑令，主要是降低首付、减税费，促进房地产消费。一方面，二套住房贷款最低首付比例降至四成，另一方面，个人购买2年以上的普通住房，对外再销售时免征营业税。
对政策效果的感知，更明显的是在刚需性强的项目。在离上述项目不远的华业东方玫瑰项目，目前成交均价为2.4万元／平米。网易财经了解到，在经历了2013年的上涨后，该项目去年年初价格为2.3万元／平方米，而去年6月跌到2.1万／平米。一年以来，这里的房价完成了一个U形的运行轨迹，已经回到甚至超出了去年年初的水平。
“我们现在比年初涨了几百块钱，最便宜是去年六七月份最低，那时市场最低迷，之后慢慢又往回调”，销售员表示。他随即劝购房者快出手，“我们项目已经接近尾声，下个月就要从期房转为现房，到时就可以从建委批准的价格上涨10%。”
新房成交的增长是普遍的，在过去两周，北京包括首开国风美唐、合生悦上城、泰禾拾景园等在内的多个楼盘宣称开盘即售罄。“日光盘”这种在楼市暴涨时期常见景象如今又重回市场。虽然不能排除有开发商借势制造营销噱头的可能，但相比去年，开发商的销售情况好转并不假。
泰禾集团总裁助理兼品牌总经理沈力男队网易财经透露，泰禾在通州台湖开发的刚需、改善型项目都是从去年开卖的，目前销售良好，现在泰禾一号街区2000套房源已经接近清盘，而拾景园高层产品已经售罄，就剩下偏改善型的洋房产品，并且定价令开发商感到“非常不错”。
二手房大涨业内称代表真实情况
在沈力男看来，当前北京的刚需和改善性需求迎来了一波小阳春，这主要是政策叠加的效果。“政策利好非常明显，而且政策不会到此为止，我们预计后面还会有降息，这对购房客户形成了一股春风化雨的效果，能够让他们实实在在看到购房成本下降，促使他们真正入市。”
“每次政策无论利好利空，市场最先受到影响的就是刚需刚改客户群，他们最关注风吹草动，而高端客群对此不太敏感。目前刚需和改善项目已经进入了启动起，未来高端也会显现出受政策影响的变化”，沈力男表示。
那么，目前楼市成交到底增多了多少？根据亚豪机构统计数据显示，上周（4月20日至4月26日）北京新建商品住宅市场成交1972套，环比上涨53%。而二手房方面力度则更惊人。来自中原地产市场研究部的统计显示，4月27日当日，北京二手房网签1023套，为两年来首度出现日签约破1000套。4月截止目前，二手房签约13619套，环比上涨了37.8%，同比涨幅达到116%。
中原地产首席分析师张大伟认为，最近的北京新房网签数据并未完全反应当下实际市场热度，因为新建商品房住宅供应量较少，导致整体成交偏低，而二手房市场才代表了北京的实际情况，未来二手房市场的热度也将会传递到新房市场。
在成交走高的背景下，房价是否会再涨也成为各方讨论的关键。在张大伟看来，每逢楼市回暖，媒体就会有真假回暖之辩，并且质疑房价是否真的在涨，但没过多久大家就会讨论涨了多少。他认为，“未来北京楼市虽然难以出现全面大涨，但是政策持续刺激下，楼市将比2014年有明显上涨。”
沈力男表示，对整体市场而言，行话道“量在价先”，当成交量上涨到一定程度，价格有所上涨是必然的。但他并不相信房价会报复式反弹，“此次市场更多是温和复苏，北京仍然执行连续缴纳社保长达5年才有资格的限购，相比上海的3年和广州的1年更加严厉，这意味着北京市场仍然带着缰绳，房价不会失控。”
一线城市供应小全国库存仍高
就网易财经接触到的情况，目前开发商的态度是去年以来少有的乐观。一位开发商人士向网易财经表示，自己从去年就坚信2015年北京市场会涨，而翻转期在五六月。
“很简单的供需和周期道理，看看前两年的供地就知道地少了，看看近半年的降息降准就知道钱多了，那么房价自然就贵了。幸亏现在股市分流了部分钱，等接下来股市资金不稳定的时候，就是北京房价又一波小高潮。至于涨幅，得看股市”，上述人士表示。
从北京库存和供应来看，中原地产的数据显示，2015年至今北京新增供应4911套，仅为去年全年供应量的7%，而在过去三四年间，北京新增供应都稳定在6万多套。换句话说，北京正在消耗去年因市场冷淡而积累的库存。目前，北京新房库存仅为6.2万多套。“而且这其中很多事开发商无法销售的，可成交的只有4～5万套”，张大伟表示。
不过，库存降低的情况除了北京等一线城市，在全国范围内并不适用。世联行的数据显示，从2014年开始，9月份大部分城市的库存攀升至2011年以来的最高点，目前除主要的一二线城市以外，大部分三四线城市库存去化周期仍在高位；70个大中城市的新建住宅房价同比涨幅也从去年9月以来持续7个月呈现负增长。
这种情况使跟多人对全国市场下一步的上涨持谨慎态度。同策咨询研究部总监张宏伟表示，330新政利好改变不了年内大部分城市库存较大的市场现状，就市场指标来看，市场基本面并未好转，起码上半年大部分城市并没有房价上涨的压力。张宏伟还认为，由于这次政策主要是针对改善型需求，而换房过程需要2-3个月时间，到下半年新政对楼市的实际影响结果才能突显。
无论如何，5月将是开发商必争的时期。据亚豪机构统计数据显示，5月北京楼市预计将有20个项目入市。网易财经获悉，今年北京多数楼盘项目都将加大马力，展开各种招数，在五一期间加紧蓄客卖房。因为CRIC研究中心的最新研报称，虽然市场回暖已抬头，但不意味所有项目都能够迅速吸金，项目想要热销必须依靠产品，他们建议房企下一步把火力对准高端市场。
网易财经获知，目前北京建委等部门在房地产项目的预售审批上一改以往节奏，放松了对价格的把控。目前，房企几乎可以拿到他们申报的任何可被市场接受的价格，而在过去两年，北京一直在限制预售价格。
(关键字：北京 楼市回暖 预售 审批放松)