在住房和城乡建设部(下称住建部)代表中央政府向地方政府传达了加大棚户区改造(下称棚改)货币化补偿比例的精神后,地方政府用于棚改的资金终有着落。中央政府已经确定,银行信贷资产证券化置换出信贷资金后,棚改将是这些信贷资金的最优先投向。
中央政府已经确定了总规模5000亿元的新增银行信贷资产证券化试点规模。此后,中国银行间市场交易协会亦下发有关操作指引文件,对个人住房抵押贷款资产证券化的产品进行操作指引。
这将有助于地方政府通过运用信贷安排,提升货币化补偿的比例,进而将棚改制造的刚性需求导引入商品房市场,由持有货币补偿的市场需求对房地产市场的库存,进而达成稳定住房消费市场的作用。
信贷定向支持
“既然中央层面有精神要提高棚改货币化补偿安置的比例,就应该会有配套政策,我们现在确认,应该会有信贷规模对棚改的定向支持政策。”5月20日清晨,一位不愿具名的某省住房和城乡建设厅官员向记者表示。
这并非孤例。多省份住房和城乡建设厅内部人士,也都表达了类似的说法。他们言中的“定向信贷规模”支持,至于来源,基本上都是同一指向,即国务院已经确定的新增5000亿元信贷资产证券化试点规模。
与此同时,5月15日前后,中国银行间市场交易商协会下发了《个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引(试行)》(下称“指引”)。这实际上,即是住房抵押资产证券化。
信贷资产证券化是将原本不流通的金融资产转换成为可流通资本市场证券的过程。因抵押资产不同,而分为多种类别。尽管种类繁杂,但其共通的特点是能为银行置换出资金流动性,用以信贷投放。
在国务院确定新增5000亿元信贷资产证券化试点规模之后,置换出的信贷资金用途即成为重点所在。住建部多位内部人士向本报记者证实,在信贷资产证券化置换出的信贷资金用途方面,国务院已经确定,棚户区改造是优先选项和重点投向。
“新增证券化试点置换出的信贷资金,国务院确定了三个主要的投向:棚户区改造、水利和中西部铁路建设。在这三个投向上,棚户区改造是优先选项,国务院领导特别要求,要把腾出的资金用在刀刃上。”5月20日清晨,一位接近住建部的权威人士称。
目前,包括国家开发银行和商业银行在内,基本已经在本银行内部对上述要求进行了传达,并各自制定有关的指引和导则,预计在未来几个月内,将有大量信贷资金进入棚改领域。
货币补偿方向
新增信贷资产证券化置换信贷规模之所以引发地方政府的普遍关注,主要是由于此前住建部已经明确要求,地方政府逐步提高棚户区改造过程当中以货币化进行安置补偿的比例。如果要落实这一精神,地方政府需要大量真金白银的资金投入。
这在地方住房和城乡建设系统内部被称为“补砖头”和“补人头”。前者意指通过住房实物对拆迁户进行安置;后者意指通过货币化的方式,对拆迁户家庭直接进行补偿,由拆迁户家庭在持有货币补偿的情况下,进入住房消费市场,通过购置住房解决安置问题。
“地方政府此前之所以热衷于补砖头的方式,而补人头的比例相对比较低,主要原因是实物安置的方式,所需真金白银投入的资金比较小,一般的模式是,地方政府出土地,把开发企业引入进来,由开发企业垫资修建棚户区改造实物安置的房屋,对棚户区拆迁户进行安置,然后在地块当中,由开发商进行一部分的商品房开发,作为对开发商垫资的补偿。”前述某省住房和城乡建设厅官员告诉记者。
“补砖头”盛行,侧面反映了地方政府在棚改投入方面的资金困境。此前,住建部牵头在南宁、长春召开了全国棚改片区工作会,会议由住建部部长陈政高主持。在该次会议上,陈政高强调,要逐步提高货币化补偿安置方式的比例。
记者了解到,在此次会议之前,部分地方政府已经开始提高城市棚户区改造过程中货币化安置补偿的比例。这些省份包括陕西、四川、湖南等省。陕西的货币安置补偿户,已从最初的比例不足3%提高到目前的34.9%;四川成都中心城区棚改居民选择货币化安置比例,已从2012年的53%提高到去年的70%以上;湖南湘潭的棚改货币安置率则高达80%。
住房存量消化利好
“提高货币化安置比例,在客观上会起到去化库存的效果,但前提是,财政资金、政策性贷款、信贷资金能跟得上,走到位,有了这三类资金的支持,才能消耗掉市场中的存量住宅。”前述某省住房和城乡建设厅的官员告诉记者。
政策性贷款的通路已基本打通。按照工作安排,国开行住宅金融事业部组建完毕,目前约有50人专门从事棚改事业,已在全国37个省及计划单列市完成了35个地方贷款平台的搭建。2014年,国开行完成棚改贷款发放4086亿元,是2013年的4倍。截至2015年5月8日,国家开发银行已累计发放10033亿元棚改贷款。
因此,在有消化库存效用的“棚改货币化安置”中最为重要的变量因素集中到了银行信贷领域。国家统计局的数据显示,截至2015年4月,全国商品住房存量为65681万平方米。业内人士预估,存量住宅约70%以上集中在二三线城市。而在“3·30”新政之后,一线城市的库存去化速度明显加快,而二三线城市的库存去化速度基本没有太大变化。
3月5日,国务院总理李克强在全国人大作政府工作报告时提出,要加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套,其中棚户区改造580万套,增加110万套,把城市危房改造纳入棚改政策范围。
“如果今年的棚改计划任务中,有1/3的比例可以通过货币化的补偿方式,进入商品房市场解决安置,那么基本上就可以消耗掉一半的市场库存,但是,这就需要银行信贷对棚改给予重点支持。从现在的状况看,中央是在朝着这条路走的,从住房地产贷款资产证券化的规模来看,进入棚改领域的信贷支持规模累计应该在1000亿元上下,当然,这有待实践检验。”前述某省住房和城乡建设厅人士称。
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