二季度北京楼市的迅速回暖,离不开相应政策的激励。在“9·30”、“3·30”、降息降准等利好的刺激下,二手房率先回暖,新房市场也迎头赶上,成交量出现上行。
那么,在市场回暖的背景下,下半年北京楼市政策是否仍有调整的可能性?
政策大基调不变
上海市限购令的定向宽松再次引发了一线城市放开限购政策可能性的讨论。日前,上海市政府为促进人才创新创业,明确达到上海市居住证积分标准且符合个税缴纳额度等条件的非沪籍人员,将有资格在上海购房。
不过,业内普遍表示,一线城市持续限购的核心仍将是坚定的。
就在今年3月份,北京市市长王安顺强调,北京暂不考虑放开“限购”。这也意味着下半年北京楼市政策的大基调并不会变。
“北京市政府正在调整土地供应结构,对于人口流入也从严把控,在这一背景下,北京楼市又继续回暖,下半年不大可能有更为激进的楼市政策出台。”北京市房协秘书长陈志表示,“如果有,也可能是国家层面的政策从宏观层面上影响北京市场。”
据亚豪机构统计数据显示,2015年上半年,北京土地市场新增土地供应仅33宗,这一数字也创造了近8年来的新低。
“尺度”放松可期
虽然楼市政策的主基调不会发生质的变化,但在不少业内人士看来,北京楼市政策依旧存在微调的可能。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,目前整个楼市基本面已经好转,一线城市下半年楼市将会继续稳定上行。在这种背景下,一线城市楼市限购仍有微调可能。比如最近上海对人才类和非沪籍单身购房者定向调整购房政策,北京也对外籍人士调整购房政策,这是一个趋势。
伟业我爱我家副总裁胡景晖表示,全面取消限购的可能性很小,尤其是上半年伴随交易量回暖,房价上涨较为明显的上海和深圳,限购取消的可能性更小,但是尺度适度放松仍可期待。
同时,在不少业内人士看来,北京和上海此前均表态不解除限购,但有可能会对限购的执行层面加以调整。例如北京居住证办理的放松、通州的积分落户等,将会为楼市增加具有购房资格的客群规模。
■热点问题
高端市场会否更放开?
“限高令”解除,豪宅井喷
近日,关于北京高端市场或将于下半年取消限购的消息在市场上广为流传。
今年被业内称为是高端市场井喷年。不仅从供应方面出现井喷,在成交方面也是表现不俗。7月刚刚过去一周,北京10万元/平方米以上的顶级豪宅项目就签约了5套。
亚豪机构统计数据显示,今年上半年,北京单价超过10万元/平方米的豪宅总计成交金额为89.39亿元,而去年同期则仅为5.51亿元,剔除盘古大观集中成交的68亿元,今年上半年的成交额也达到去年同期的3.85倍。
在这样的成交背景下,高端市场是否还有放开的空间?
“现在高端市场的去化并不慢。尤其是总价3000万元以上的去化比往年都好,这也说明了市场需求仍在。因此下半年不大可能从政策层面继续刺激高端需求入市。”陈志如是说。
不过业内人士表示,相关部门对豪宅市场越来越“宽容”,从现在的豪宅报价就可以看出来,单价20万元左右的项目已经不再罕见,这就是解除预售价格“限高令”的结果。
张宏伟也表示,从目前的形势来看,顺应支持改善型需求购房的政策导向,一线城市最有可能的微调政策就是继续放开高端市场。“不过自去年下半年以来,以北京为首的一线城市高端项目放量集中。如果下半年市场出现供应过剩等压力,四季度可能是高端市场政策收紧的一个窗口期。”
公积金有无更优惠?
业内:降利率、税费补贴等鼓励性政策很难再现
6月28日起,北京住房公积金贷款利率开始下调。5年期(含)以下的公积金贷款利率由3.25%下调至3%;5年期以上的贷款利率由3.75%下调至3.5%。这是今年以来北京公积金第三次下调贷款利率。
记者算了一笔账,以首套房贷款100万元,贷款期限30年,采用等额本息还款方式为例,此次公积金利率调整后,月供额将从之前的4631元减少到4490元。
今年以来,公积金和房贷方面的利好频出。公积金贷款额度是否会提高、银行信贷是否有进一步放松的可能等问题成为部分购房者关注的焦点。
胡景晖分析,降准、降息或将成为下半年的新常态。在按揭贷款方面,商业贷款,尤其是公积金贷款政策将进一步放松,尤其是对自住的改善型购房需求的支持力度将进一步加大,盘活这一需求将有利于加快房产流通效率,消化中大户型库存。
不过陈志、张宏伟等业内人士则表示出不同的看法。张宏伟认为,毕竟现在一线楼市已经转暖,对于政府层面来说,已经没有必要继续采取鼓励性购房政策。包括公积金、营业税、购房补贴等鼓励性购房政策将很难再现一线城市。
“但城市之间楼市的分化,也决定了楼市政策的分化。在三四线的一些城市可能会通过补贴城商行的方式,降低购房贷款利率,刺激购房人行动。此外契税补贴、减免等政策仍将在三四线城市延续。”张宏伟表示。
■2015部分楼市新政
“3·30”新政
3月30日,《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》发布,其中,针对商业贷款,提出“对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。”
同一天,财政部、国家税务总局联合发布消息,从3月31日起,个人转卖已购普通住房,免征营业税的期限由此前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。
北京公积金三次下调贷款利率
6月28日,北京住房公积金贷款利率从28日起下调。5年期(含)以下的公积金贷款利率由3.25%下调至3%;5年期以上的贷款利率由3.75%下调至3.5%。这是今年以来北京公积金第三次下调贷款利率。
三次降息
央行年内三次降息,利率降至历史低水平。3月1日,央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点;5月11日起再次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。6月28日,央行第三次降息,5年以上商业贷款利率降至5.4%,公积金贷款利率降至3.5%,均已处于历史低位。
(关键字：楼市政策 限购“尺度” 难放松)