在上半年持续调控的大背景下，加快土地供给节奏也成为了平抑北京房价的重要举措之一。从近期的土地供应节奏来看，北京市的楼市调控风向正在从单边的做“减法”转向“加法”。
多个机构的公开数据显示，截至7月27日，7月北京市土地市场共成交土地10宗，成交金额共313.83亿元，土地规划总面积约64.2万平方米，建筑规划总面积约129.72万平方米。
值得关注的是，7月北京土地市场成交的10宗土地均对住宅部分实施销售限价，其中自住型商品房地块4宗，限价最高为29000元/平方米；商品房地块6宗，限价最高83432元/平方米。
今年上半年以来，北京土地市场的供地结构调整日趋明确。限价、自持、配建自住房，成为上半年北京土地供应中的三大特征。7月的土地成交情况，对北京楼市有着风向标意义，不仅自住房仍然占据着市场的很大一部分份额，“限地价、竞自持”更是成为北京市土地市场的普通商品房出售的“标配”。
“限地价、竞自持”成常态
7月27日，北京市推出三宗土地，均限房价、限地价、竞自持。其中两宗位于大兴、一宗位于昌平北。
据悉，三宗地块总建筑面积为39.2万平方米，总价110亿元。最终大兴瀛海地块被远洋+首创+世茂联合体以总价47.9亿元、26%自持面积收入囊中；大兴黄村地块被金融街以22.9亿元、6%自持面积拿下；昌平北七家镇地块被华润以39.5亿元斩获。
根据要求，大兴区瀛海镇地块未来商品住房销售均价不超过52449元/平方米，且最高销售单价不得超过55071元/平方米；大兴区黄村镇地块未来商品住房销售均价不超过55016元/平方米，且最高销售单价不得超过57767元/平方米；昌平区北七家镇地块商品住房销售均价不超过49520元/平方米，且最高销售单价不得超过51996元/平方米。
值得关注的是，由于限价自持对开发运营实力的要求进一步提高，随着房地产企业对自持比例竞争开始谨慎，土地市场正逐渐回归理性。
中原地产首席分析师张大伟认为，前述成交的三宗住宅地块全部限价，对土地价格的计算已经没有意义，未来房企更多开始比拼成本优势。从地价计算角度看，这些地块基本都接近零利润，稍有不慎就会亏损。
“房企拿地已经不可能有规模利润，拿地行为完全是从战略角度考虑。只能考虑如何分摊成本、增加企业销售。未来房地产行业增收不增利的趋势性也会越发明显。”
100%自持情况难再现
2017年以来，北京市土地招拍挂市场明显加大了住宅用地供地力度。北京市土地招拍挂市场公开数据显示，2017年上半年共成交46宗土地，同比增长119%；成交金额1005.07亿元，同比增长185%。相比之下2016年全年成交44宗土地、成交总金额852亿元，今年北京市供地节奏明显加快。今年上半年成交的25宗住宅用地中，除1宗为棚户区改造一次性招标项目外，剩余24宗均附有“限房价，竞自持”或配建自住型商品房等条件。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，本轮楼市调控，北京除了加强限购、限贷力度，控制需求外，还进一步加大了供给侧改革，大幅提高了供地计划，因此，北京土地供应量尤其是自住房用地供应量的大增是可以预料的。在限地价、限房价政策，加大自住房用地供应等政策的配合下，未来中小户型普通住宅、自住房的供应力度将会大量增加，这将有利于优化北京的新房供应结构，扭转豪宅化趋势，满足更多中低收入人群的置业需求，并进一步平抑房价，维护北京楼市的长远和稳定发展。
自持模式考验房企运营能力
自2016年四季度以来，限定商品住房销售价格，设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时转为竞报企业自持商品住房面积比例，这一土拍新规则已经成为北京土拍的常态“规则”，这一方式甚至已经被其它城市广为借鉴。
为争夺土地资源，在热门地块上如今各大房企都喜欢联合拿地，竞争激烈时触发企业自持条件已经成为常态。不过，现今北京土地出让都有企业自持的预设比例，达到设定的预设比例时会转入高标准商品住宅建设方案投报程序，所以去年年底100%自持的情况很难再现。但即便自持比例不高，房企的后期运营能力也将受到考验。
胡景晖表示，如今全国的租金收益率都非常低，房价高企的北京更是如此，甚至跑不过一年期固定存款利率，抵不过一般的理财产品收益。所以，企业自持对开发商的运营能力要求非常高。“REITs模式应该是不错的出路，但在中国当前的条件下想要实现资源的资产化、资产的证券化比较困难，短期内难以成形。而在实际操作中，除了通过开发中的权重取舍、成本分摊、利益交换来争取空间，开发商也可考虑在行业内与有着丰富租赁经验的、有着较强的房屋资产管理能力的专业租赁经营企业合作。”
时值中国房地产报创刊25周年，将在北京隆重举行“中国房地产界荣誉殿堂暨中国房地产报创刊25周年庆典活动”。活动内容包括专版报道、论坛演讲、项目推介、智库服务、汇编资料、视频节目及全媒体传播等等。此次活动还将评选出“中国房地产界改革创新25年荣誉殿堂·典范项目、典范企业、荣誉人物”。
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