开发商试水保障房 回报率低无碍参与热情

导读: 3月10日,中天城投公告称,“十二五”期间,将在贵州省内完成建设面积约1000万平方米、总投资约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施。
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3月10日,中天城投公告称,“十二五”期间,将在贵州省内完成建设面积约1000万平方米、总投资约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施。

当天,该公司股价高开高走,涨幅一度达9.59%,最终收于14.84元/股,上涨3.92%。同日,地产指数下跌0.45%。

“走势出乎我们意料。”东海证券一地产研究员表示,中天城投公告称以往保障房项目收益率达8%,市场对此看好,因为从之前万科等房企情况看,这类项目的回报率只有3%-5%。

事实上,万科、绿城集团、保利地产等大型开发商都已试水保障房项目。四川本土的蓝光集团董事局主席杨铿日前也表示,将积极投入到保障房建设中。

回报率疑惑

人们通常认为保障房建设属微利,开发商不愿涉及。但中天城投却给出了令人意想不到的答案。

中天城投表示,2003年以来,公司已投身经济适用房、城中村、危旧房改造等开发和建设,累计建成、在建上述住房近200万平方米,主要以经济适用房、安置房为主,收益根椐地方政策可达8%左右,加上配建的商场商铺、办公场所等经营性附属设施及享受的政策优惠,预期收益会更高。

国信证券报告认为,按保守方法测算,不考虑销售溢价,仅按200亿投入成本作为计算净利润的基数,取8%利润率,此次公告所述投资可在2011-2015年为中天城投带来16亿元净利润,平均每年增厚EPS0.35元。

与此相对照,却是其他公司在保障房项目上的低收益。

例如,按杭州市相关规定,开发商代建保障房的收入以项目建安工程费、住宅小区基础设施建设费为基数,费率最高不得超过3%,此外再无其他费用。

对于经济适用房,国家相关部门规定利润率不得高于3%。万科总裁郁亮日前就对本报表示,平均回报率应在3%-5%。绿城董事局主席宋卫平此前也表示,费用3%属非盈利性质。

为什么中天城投能获得较高收益率?该公司人士透露,原因在于三方面。首先地方政府规定在经济适用房核定成本的基础上给予企业3%的利润空间,外加2%的管理费用,由于公司规模较大,可在采购等环节节约不少费用。

其次,该公司很多保障房项目位于贵阳市金阳新区,当地政府为鼓励企业建保障房,会在所得税等方面给予一定返还。

再者,对于拆迁安置房,地方政府回购时,也会根据当时的市场价格,审定成本后,给予企业一定的利润空间来决定回购价格。

“这都是根据以往项目计算的,未来项目的开发计划还得跟各地方政府接触才能决定具体内容。”该人士说,1000万平方米约占同期贵州保障房建设目标的一半。

开发商的参与激情不无道理。

重庆中原地产副总经理何伟坚认为,未来保障房的量会非常大,尽管利润较低,但没有政策风险,是比较稳定的业务来源。而且,保障房不需要花大力气去做市场调研、定位、营销等,成本较低。

“地产企业参与保障房,也能维持与地方政府比较好的关系,以求在日后发展中占得先机。”上述地产研究员说。

开发商“阳谋”

从全国看,开发商参与保障房无外乎配建和代建两种模式。所谓配建,就是在房地产开发项目中,在土地出让和规划设计上明确项目要配建一定数量的保障房。

“实际上是以地换房,土地出让收益直接转化为保障房,少了中间环节。我们希望在这部分做探索。”四川省住建厅厅长杨洪波日前表示,希望有30%的保障房通过配建实现,并形成一种机制。2011年,四川省计划开工建设35.78万套保障房。

成都市国土局一位负责人告诉记者,必须等房管局制定配建计划后,才能在供地计划中设计相应比例,凡因规划面积小,或者无法拿出一个单元或独栋楼来设计保障房的项目,都不适合配建保障房。

有的省份则明确提出相应比例。3月15日开始,福建省房地产开发项目土地出让都要按比例配建公租房。其中,年度出让的新增商品住宅建设用地,按住宅建筑面积不低于10%的比例配建公租房。

2月17日,保利地产在青岛拿的两宗地就要求配建,规划总建筑面积184637平方米,其中配建保障房55390平方米。

要求配建的同时,地方政府也会给予开发商其他优惠。

上述成都市国土局负责人告诉记者,对于配建保障房的项目,虽然不会给予开发商财税方面的优惠或减免,但因为开发商是将保障房无偿移交给政府,所以会计算这些房子的建筑成本及其他配套设施成本,然后在起拍价上给予一定优惠,比如原定起拍价是5100元/平米,可能会降低到5000元/平米。

不过,也有地方选择代建,引入开发商参与,让其输出项目的设计管理和工程管理。

杭州市建委信息显示,今年1月,杭州市城建开发集团等7家开发商入选第二批拆迁安置房(人才专项用房)项目代建单位预选名录。去年3月,已有绿城集团、广宇集团、浙江万科、杭州滨江集团等25家开发商入选这一名单。

当地媒体称,不完全统计,目前杭州22个代建的保障性住房项目中,绿城就拿走12个。绿城的官方信息显示,2010年其替政府代建、替农村居民代建的将达400万-500万平方米,与其商品房在建面积比例约为1:2。

何伟坚表示,参与保障房市场的开发商以大公司为主,财力比较雄厚,可在一定程度上暂时缓解地方财政的压力。

中天城投就表示,将以自筹、发行股票或债券、银行贷款等方式筹措资金。国信证券则认为,该公司参与如此大规模的保障房建设,有望打开直接融资阀门,改善资债结构。不过,上述中天城投人士对资金来源不愿发表看法。

某上市银行四川省分行授信处负责人表示,总行层面已出台保障房业务贷款操作细则,省分行下属支行也正与项目接触。

“肯定是优先支持经济适用房开发贷,毕竟有明确的还款来源,其他会比较谨慎。尤其是,如果贷款给政府的平台公司,银行在操作上会比较为难,担心是否会被认为融资平台贷款。”该人士说,如果是对大型开发商,则不存在类似担忧。


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