近800亿保险资金盘踞在北京土地市场之外。它们的目标是北京市土地储备中心的保障房土地一级开发项目。据消息人士向本报记者透露，第一期资金将在100亿规模左右，将在6月入场。

尽管受宏观调控影响，北京土地市场交易量和去年同期相比大幅下降，但保险公司并不担心北京土地储备中心无法按期还款。

借保障房之机

北京早于2010年12月份就启动了名为“蓝德计划（LAND）”的债券投资计划，即北京市土地储备整理中心与太保、国寿、平安、人保等国内七家保险公司签订的总金额或高达700亿-800亿元的债权投资计划，“蓝德计划”近日已经获得保监会审批，但北京市土地整理储备中心常务副主任王兵表示无法向本报记者证实这一消息。

参与此次北京保障房项目的具体方式为：由上述7家保险资产管理公司通过发行债权计划把百亿保险资金借贷给北京市土地储备中心，由后者利用这些资金为北京市保障房建设提供前期土地供应，主要指保障房建造前的拆迁、管线铺设和道路建设等准备，而不参与后期二级市场开发。

资金来源为：上述7家保险资产管理公司以及愿意认购债权计划的其他保险公司。额度分配的原则是：根据7家保险资产管理公司的公司资产规模来按比例分配，7家保险资产管理公司拿到额度后，再分配给保险业其他公司。这一债权投资计划的期限是7年。

公开信息显示，保监会对险资投资保障房建设一直持积极态度。由于保障房建设是由地方政府负责，土地划拨以及利润空间相对确定，对于险资而言，是风险可控、利润有限的中长期投资品种，有一定吸引力。

今年“两会”期间，保监会主席吴定富曾表示，“支持上海试点险资投资保障性住房”。随后不久，3月9日，中国太保宣布，旗下太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”正式通过保监会备案，计划募集40亿元用于上海地产（集团）有限公司在上海市建设的近50万平方米公租房项目的建设和运营。这是保监会《保险资金投资不动产暂行办法》出台后第一单不动产债权投资计划，开创了保险资金以债权方式投资不动产的先例。

5月，中国平安与上海城投控股推出“平安—城投控股保障房项目债权投资计划”，募资不超过30亿元，用于支持上海保障性住房建设。而中国平安在上海的债权计划采用了固定收益和浮动收益相结合的方式，即债务金额的50%按照固定利率6.4532%计息；另外50%则按照同期贷款基准利率下浮5.1%，浮动利率计息部分的年债权收益率不低于5.44%且不高于8.16%。

纾地方之困

保障房建设不同于普通商品房开发，运营周期长，利润薄，加上中央政府对于房地产虚高价格的严控和对土地政策的监管，使得地方政府在保障房资金支持方面压力陡增。随着拆迁成本、基础设施建设成本的上升，土地整理需要大量的资金。并且，北京市土地储备中心

也肩负了很重的计划。

今年3月30日，北京市国土、发改委、规划委联合发布的《北京市2011年度国有建设用地供应计划》显示。2011年度，北京计划全年供地总量为6500公顷。其中住宅用地2550公顷，交通运输用地1000公顷，水域及水利设施用地100公顷，特殊用地100公顷，公共管理与公共服务用地1200公顷，工矿仓储用地1000公顷，商服用地550公顷。

2010年度北京计划安排土地供应总量6400公顷，全年实际供应总量6489公顷，完成计划101%。2011年度北京计划供应住宅用地2550公顷，商服用地550公顷，比2010年度土地供应计划分别增长2%、45%，廉租房及公租房用地300公顷，是去年的6倍。

庞大的计划需要资金支持。一直以来，土地储备融资十分依赖银行，但主管部门对土地储备贷款提出了种种限制。受央行121号文件的限制，土地储备贷款必须实行土地抵押，且期限不能超过2年。银监会在2010年报中特别指出，土地储备贷款和房地产开发贷款是风险防控的关键领域。随着货币政策收紧，地方政府也感受到了融资压力。“需要花钱的项目多，进钱的项目少。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟对本报记者说。

一位不愿公开姓名的政府人士曾向本报记者指出，土地储备和一级开发均需要投入大量资金，除银行贷款外，目前全国各地尚未探索出稳定可靠的融资渠道和融资模式，这就制约了土地储备和一级开发工作的开展，影响了政府土地储备计划和城市土地供应计划的顺利实施，与政府利用土地供应调控房地产市场的目标产生了巨大矛盾。

保险公司是目前市场上最大的机构投资者，全行业可运用资金高达5万亿元。并且相比银行贷款，保险资金提供的贷款期限更长。据了解，很多地方政府融资平台都主动连线保险公司，但保险公司并没有照单全收，担心一些地方政府无法保障还款，并且也拿不出保障房的总体规划。

进入5月，北京土地再度遇冷，2011年1-5月土地成交收入和去年同期相比下降幅度接近50%。但保险公司并不担心北京这样的一线城市的还款问题。前述保险界人士表示，“北京去年卖地收入1600亿，还款能力良好，并且保险资金追求的是长期受益，不在乎短期的波动”。

另据了解，除了北京、上海以外，重庆保障房建设也在积极引入保险资金。