楼市调控已使得京城新盘出现前所未有的供大于求的局面。不过，在普通住宅销售乏力的背后，单价4万元/平方米以上的豪宅销量逆市反弹，达到了606套，与调控前成交量相当。业内人士分析称，近几个月通胀加剧，财富阶层把防止资金缩水放在了首位，而购买这些稀缺位置的豪宅目的主要就是为了实现资金保值增值。

“即使在调控政策的影响下，一些符合高端人群升级置业需求的项目依然获得了市场的追捧，如远洋傲北、金茂府、中海九号公馆等项目。”亚豪机构的一位负责人向记者表示。

日前刚刚开盘的远洋傲北开盘首日就销售了近5亿元，侧面证明了在弱市下高端住宅市场依然表现出了顽强的生命力。

改善性需求

静待好产品

调控政策的影响已经在市场显现出了威力，在政策的引导下，一方面是迎合刚需的低价产品受到市场青睐，另一方面是符合升级置业需求的高端项目保持着旺盛的销售势头。市场两极分化态势明显。

“调控其实是一个去泡沫化的过程，把楼市的投资、投机行为挤压出去，从而让真正的需求显现出来，并不是打压刚性需求和改善性需求。”一位业内人士向记者表示。

在刚刚公布的5月份北京市房地产运行数据中上述人士的分析得到了印证。

来自北京市房地产交易管理网的数据显示，5月份北京市在售新建商品住房项目151个，其中15个项目价格下降，130个持平，合计占在售项目总数的96％，比4月份提高6.5个百分点，降价项目以普通住宅为主；仅有6个项目价格上涨，占4％，均为大户型高端项目。

这反映了市场上，刚性需求的购房者对于价格的敏感和改善性需求者对高品质住宅的需求。

“在经历了2008年金融危机之后，购房者已经有了这样的经验，即使在严峻的市场，高端项目均会保持较为平稳的价格，不会出现低端项目那样的打折促销。因此改善性需求购房者看重的是产品的自身品质，而对于价格和市场变化并不敏感，只是等待着一个合适的时机。”协成机构一位负责人表示。

在调控政策最为严峻的时候，金茂府、龙湖唐宁ONE、红山世家等一批高端项目开盘后就受到了市场的认可，均出现了热销的形势，表现出了市场尽管受到限购政策的影响，但是改善性需求依然旺盛，静待好产品的出现。

远洋傲北开盘当天记者来到售楼处，看到已经聚集了上百组客户，销售介绍说该项目位于传统的别墅聚集区奥北区域，区域内集中了神华集团、中海油、国家电网、中国移动、中国商用飞机等15家央企以及大批高科技企业，区域内人群以高学历、高收入为主要特点，对于居住升级需求旺盛。而远洋傲北项目的定位是打造一种全新的知性、阳光、自然浪漫的巴摩梭罗式的生活，切合了该区域的主流需求。

在价格上，远洋傲北一期主力户型的单套均价为800万元/套左右，户型面积为320-495平方米的联排和少量双拼，正是目前别墅市场的主流消费区间。

“远洋傲北的联排别墅是对以前市场产品的一个颠覆，此前的联排别墅是横向排列设计的，而远洋地产创新地设计了‘独栋式’的联排别墅，从楼栋立面看上去更像是一个大House，提高了联排别墅的档次。”在售楼处现场挑房的陈先生一家这样向记者表示。

高端市场

受购房者追捧

作为北京市场最大的中高端住宅开发商，远洋地产的众多项目被市场所熟知，如远洋山水、远洋一方、远洋万和城、远洋东方等等。但是远洋傲北作为远洋地产在北京的首个低密度产品，它的成功是远洋地产产品线向高端转型的必要一步。

“远洋地产在北京打造的远洋万和城和远洋公馆两个城市高端项目已经证明了其在高端产品层面的实力。而远洋第一次进入别墅市场，在产品品质上肯定会更加精心。”一位前来购买远洋傲北项目的老业主向记者表示。

记者了解到，在远洋傲北成功入市之后，远洋地产还将续推远洋天著、远洋LAVIE两个低密度项目，也为远洋地产的产品升级拉开了年度大幕。

“当调控成为一种常态政策时，开发商的转型和产品升级已经势在必行，在中低端住宅市场将面临大量政策房的冲击，商品房已经毫无优势。”一位业内人士表示。

今年楼市调控以来的3个月内，北京中低端市场的调整压力越来越大，而高端市场却表现出了顽强的生命力。3月，“京15条”出台，北京4万元以上的公寓豪宅单月成交立刻降至280套，比2月份的578套下降了近六成。之后在4月份大举反弹，成交了590套，5月继续保持小幅上扬。同样在别墅市场，在经历了3个月的沉寂后，今年5月的成交量又站回了100套之上，反弹迹象明显。

亚豪机构副总经理高姗分析，尽管调控政策对于高端产品销售造成了一定负面影响，但是高端市场更多是受制于整体经济冷热变化的影响。在人民币升值预期和通胀压力持续加大的背景之下，被压抑的高端购房需求融合了居住和保值的双重属性，政策布控之下房价泡沫被不断挤压，无形中为随着宏观经济回暖合理上涨的豪宅价格设置了天花板。可以说，带有显著稀缺性、保值性的高端住宅，目前又是价格合理的人民币资产，因而令高端客户做出入市选择。

作为远洋北京2011精细年品质全面升级的首推作品，远洋傲北舍弃了多产品形态组合的模式，通过精心布局，将地中海别墅的经典之作——托斯卡纳风格和西班牙风格兼容并蓄，使用大面积的文化石和拼贴砖装点建筑，体现出纯粹的地中海风情。同时，通过对高差的合理利用，实现了人流与车流的完美分离，在小区中呈现了车行山谷、人行台地的景象，创造出安静、安全、安心的社区环境。

正如远洋地产副总裁徐立所言，如同法国的拉菲、中国的茅台，以及当下众多畅销的奢侈品，高端楼盘因其独一无二的品质和资源优势同样拥有收藏价值，拥有不可估量的溢价空间。随着市场对居住品质需求的不断提升，越来越多的人愿意为高尚的居住品质埋单。未来企业竞争的核心将是产品品质的竞争，并且突出地表现在产品细节方面。