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记者发现，与多数行业普遍报喜的中报相比，今年上半年国内上市房企业绩已出现严重分化。一方面，以万科、恒大、中海等为代表的大型房企实现稳步增长，其中万科上半年销售金额达到656.5亿元，已超2009年全年，另一方面，不少中小房企则普遍陷入困境，不仅业绩“变脸”，资产负债率也在不断提高。
似乎，在上市房企中报披露的一系列数字后，严厉调控下一幅全新的房地产企业生存图景正在被缓缓绘出。
“中考”成绩分化严重
据中国房地产信息集团提供的数据，今年上半年，包括万科、保利、中海、富力、恒大、华润、金地、绿城、雅居乐、招商在内的十大标杆房企销售金额同比增长80%，远高于上半年全国新建商品房销售金额同比增长24%的水平，同期，十大房企销售额已占到全国新建商品房销售金额的13.4%。
无疑，标杆房企整体的销售状况已明显跑赢大势。
值得一提的是，万科半年报披露，其销售金额占全国商品房销售额的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。业内普遍预计，恒大、万达、保利等骨干企业在今年也有望接近或达到千亿元的销售额。
相对标杆房企的“春风得意”，部分中小房企的日子则难过很多。
据统计，截至8月21日，沪深两市122家房地产上市公司中已有64家公布了2011年中期业绩。其中，29家房企营业收入较去年同期出现下滑，东方银星降幅最大至100%;23家房企归属于母公司净利润较去年同期出现下滑，占已公布中报房企总数的36%，其中凤凰股份降幅最大至490.6%。
另有数据显示，截至8月17日，38家已发布半年报的上市房企中，截至6月30日存货从去年同期的2602.24亿元，大幅增加至今年中期的3762.06亿元，同比增长44.57%。
总体上看，2011年上半年，相比中小房企，标杆房企凭借良好的品牌知名度，以中小户型为主的产品结构和以二、三线城市为主的项目布局，销售业绩依然跑赢市场大势。
融资“门槛”高企，行业集中度提高
值得一提的是，除了亮丽业绩之外，积极的融资渠道拓展，亦让标杆房企年内的资金链处于紧而不崩的状况。
由于自去年调控开始，银根收紧，国内增发、配股等资本市场融资渠道全面紧闭，开发商为寻求稳定的资金来源纷纷转向境外融资。
据中原地产提供的数据，今年上半年，十大标杆房企已确定完成境外融资324亿元，这一数值已超过其去年全年境外融资金额的总和。现阶段，标杆房企境外融资的主要方式是在新加坡、香港等地的资本市场发行优先票据和获得外资银行贷款。
以恒大和华润为例，两家公司通过境外融资分别筹集到资金93亿和85亿，这一水平已足够偿还两家公司于今年内到期的借款额。
对于大型开发商来说，在海外市场的信誉好，评级高，较易获得资金。不过，对于中小型开发商来说，资信能力的差异使其较难获得一定规模的融资。即使获得融资机会，也通常面临高额的融资成本。
分析师指出，大型开发商挤压中小型开发商海外融资空间，海外融资能力的差异也使大型开发商在这一轮的行业整合中处于优势地位。
目前国内传统融资渠道依然全面收缩，中小型开发商在国内的融资主要依赖信托，融资成本通常在10%~15%之间。根据用益信托的统计数据，今年上半年，房地产信托规模达1541亿元，同比增长119%。
然而，仅仅依赖信托，似乎依旧难以解决众多中小型企业在融资问题上捉襟见肘的现状——中小房企剥离地产案例的增多以及同业并购的频繁，正在揭开中小房企艰难生存的冰山一角。
据中原地产统计，今年上半年共出现487宗房地产行业并购交易，涉及并购金额约231亿元，相当于去年全年并购金额的1.5倍。其中，与房地产行业相关的同业并购交易多达192宗，占总交易宗数的比例约四成。截至目前，房地产行业的并购金额已超过2008年和2010年全年水平，预计今年并购金额将创2008年以来的新高。
中原地产的一位分析师对本报记者表示，行业整合趋势日益加剧，具有雄厚资金实力，品牌知名度高，销售能力强的大型房地产企业将在这一轮的行业整合中占据明显优势。
拿地谨慎、整合加剧，实质降价将现？
此前曾有人认为，对于资金实力雄厚的大型房企来说，逆势扩张不失为一个抢占市场的好办法。但限购扩容“箭在弦上”，标杆房企下半年的主战场极有可能成为下一个限购对象。
无疑，在楼市调控政策持续收紧的大背景下，标杆房企也已意识到需要放缓步伐来控制后市可能会出现的风险。记者发现，今年以来，十大标杆房企明显放慢了拿地的节奏。
一方面是由于政府土地供应量偏少，优质地块不多，地价并未出现明显下降；另一方面是由于调控趋严，销售回款增速放缓，开发商为保证持有较充裕的现金，拿地态度比较谨慎。今年上半年，10家标杆房企共花费购地款762亿元，较去年同期减少17%；购地可建面积3316万平方米，与去年同期基本持平。与此同时，10家标杆房企累计拿地金额与累计合约销售金额的比例为28%，而去年同期这一水平为57%。
有趣的是，以往擅长“单干”的大型房企们，也纷纷选择了合作开发的形式来降低风险。十大标杆房企中有5家都采用了与其他开发商合作的方式在公开市场上拿地来减少购地风险，富力、恒大、绿城还通过股权收购的方式直接购买现有项目。今年上半年，绿城在合作购地项目中花费约60亿元，占其今年上半年购地支出的比例高达95%。值得一提的是，在合作项目中，绿城的权益份额通常都小于50%。
此外，今年上半年，部分标杆房企已尝试主动降价，效果也是立竿见影。
率先扛起降价大旗的是中海。自3月份以来，中海先后在深圳、上海、重庆、南京等地启动实质性的降价促销，平均销售价格较预期或前期下降幅度在10%至20%之间。
今年5月份，中海销售业绩首次突破100亿元，同时也是单月销售业绩首次超越行业龙头老大万科。6月份，随着降价促销策略在成都、苏州等地的延续，中海销售业绩再次突破100亿元。
上半年中海共实现销售收入约444亿元，较去年同期增长80%，相当于去年全年销售收入的75%。
同时，中海在土地市场上的表现较往年更为积极。中海今年上半年拿地共花费187亿元，相当于其去年全年拿地金额的86%；累计新增土地可建面积约800万平方米，已经超额完成今年720万平方米的拿地目标，显示出强劲的逆市扩张势头。
中原集团研究中心发布的《2011上半年度报告》认为，对于标杆房企来说，由资金链断裂带来的被动降价压力有限。但降价促销、加快资金回笼和规模扩张仍将是开发商主动寻求行业地位改变、提升市场占有率的一种战略选择。
一个可供参考的数据是，2008年下半年起，万科在全国范围内率先降价，平均销售价格较前期出现较大幅度的下滑。由于万科降价时间早，范围广，在市场环境极度低迷的情况下取得了不俗的销售业绩，全国市场占有率从2007年的0.4%大幅提升至2008年底的2.4%。同时，万科的降价对行业内其他房企产生明显的示范效应，后续又有大批的开发商跟进。
可以预见的是，下半年，随着调控的延续、供应高峰的来临以及在售项目库存量的增加，更多开发商将在更多城市展开降价促销，行业整合加剧已是大势所趋。
