“从一季度销售前十的楼盘看，基本都是性价比高的项目。”中国指数研究院（华中）研究副总监李国政认为，这一情况与当下刚性需求占主流的市场格局相吻合，也表明目前的市场转好更多是一种“结构性”的回暖。

今年1季度，武汉共成交商品住宅23530套，成交量比去年1~4季度都有所下降。但从3月开始，一扫今年头2月的颓势，单月11149套的成交数据，更创造15个月以来的新高。“金三银四”说法开始弥漫于市场，市场初现反转迹象。

但值得注意的是，即便以成交量创新高的3月为例，销售主力却是经适房、小户型等性价比较高的楼盘。无论是140平以上户型，还是单价万元以上的楼盘，依然销售低迷，其中，单价过万的高端楼盘，今年1~3月仅销售1875套，创下4个季度以来新低。

市场回暖，冷热不均

据武房指数公布的数据看，今年1~3月，90平方米以下的房源销售达到10421套，市场占比达到45%左右，占市场成交大头。

同样，今年1季度武汉销量前十的楼盘，几乎全部以主打中小户型为主。以位于白沙洲某楼盘为例，其推出的房源最大只有129平方米，但据其售楼部人士透露，销售最快的房源仍是80平方米左右的2居室。

但与销售火热的小户型相比，“豪宅”依然面临卖不动的局面。武房指数显示，今年1季度，面积140平方米以上或单价万元以上的房源，成交分别只有2011套和1875套，处于4个季度以来的低点。

而从整体成交量看，今年3月，武汉楼市一扫前2月颓势，月成交达11149套，推动1季度成交突破2.3万套，已经接近去年同期数据。武汉本土一家房企投资总监认为，今年1月由于春节因素，开发商推盘并不积极，2月由于预期全国两会可能调整房地产政策，全市只有9个新盘推出。调整没等来，调控依然持续，结果3月30多个楼盘一齐入市，给了观望群体更多选择，市场成交自然好转。

不过，今年若剔除4600多套保障房，以及销量前十楼盘3435套，剩余200多个在售楼盘，1~3月只成交了1.5万多套，分摊到一个项目只有70多套，月均不到30套。同时，今年1季度商品住房新增供应为23787套，减去同期销售23530套，又有257套成为“库存”，市场整体“供大于求”的局面并没有得到改善。

价格企稳，刚需开始入市

中小户型销售的回暖，很大程度源于房价正在调整中。对此，武汉市房管局人士分析，随着开发企业资金链逐步趋紧，多数楼盘开始打折促销，加快企业资金回笼。

以南湖两大置业热门楼盘为例，今年1季度均价分别为7200元、7300元/平方米；后湖一大型楼盘为6840元/平方米。对比房价飞涨的2009~2010年，价格没有太大变化，上述3个楼盘成交排名销售量前十。

不仅仅是价格稳定，李国政认为，从1季度销售排名靠前的楼盘性价比都较高。其单价普遍没有超过8300元/平方米，90平方米左右的产权面积，通过“送面积”等方式，也能设计出实用性更强的三房。

对于购房者最为关心的房价，从去年4季度武汉开发商促销“由虚转实”以来，虽然未见进一步下调定价，但亦维持住与去年同期接近的价格。以武昌中心区某大型楼盘为例，去年1季度均价为13000元/平方米，去年4季度推出一批得房率较低且朝向略差的房源，将起价下调，目前均价又调整为12000元/平方米。看似环比有较大上涨，但实际上与去年同期比变化不大。

有研究机构在剔除保障房后计算得出，武汉住宅成交均价为7041元/平方米，而9个主城区均价在8513元/平方米，较去年4季度均有小幅回调。上述多重因素起作用，正在引导刚需开始介入市场。

保障房大量上市，给成交回暖“添柴”

值得注意的是，除去中小户型、单价较低户型等纯商品住宅成交有“回暖”苗头，保障性住房进入上市高峰期，也为市场成交量提升贡献不小。

虽然经适房一直被纳入武汉整体市场数据统计，但与以往不同的是，从去年4季度开始，武汉经适房、棚户区改造、企事业集资房等带有保障性住房色彩的房源，进入上市高峰期。

仅今年3月，上述保障性房源成交就高达2000套，环比增长接近60%。而1~3月保障性住房成交量，在市场2万多套成交量中所占比例，已经达到19.8%。在今年1季度武汉各价位房源成交量中，4000元/平方米以下房源占比最大，达到7249套。而除了新洲和汉南，武汉各城区房价均价，都高于4000元/平方米。这个价位房源之所以成交最多，更多也是保障房上市在起作用。

以1季度房价环比跌幅最大的青山区（下跌14.26%）为例，就是由于该区经济适用住房——青山棚户区安居工程工人村项目上市集中成交，拉低了该区商品住房整体均价，造成了均价明显的变动。

中南财经政法大学教授张东前期接受本报记者采访时表示，本轮房地产市场调控，一方面是对市场，另一方面则是加大了保障性住房供应力度。试图通过公租房、经适房、廉租房的大量供应，解决一部分中低收入者的住房难题。

但值得注意的是，限购切断了投资型甚至改善型群体的购房需求，如果保障房逐步成为中低收入群体住房首选，纯商品化住宅的市场恐怕会越来越小。

让利越来越多，定价空间仍然不小

从今年1季度武汉楼盘促销活动看，“以价换量”正成为部分开发商共识，南湖、后湖等频现6字头项目，而10%~15%的价格下浮，推动武汉各楼盘3月平均去化率达到40%，高于2月的34%，且多数新盘价格低于预期。

不过当前开发商的让利，并不代表正在亏本甩卖。

以下月预期开盘的中北路某项目为例，去年年初1期开盘价为12000元/平方米，但对比其2008年拿地时1400元/平方米的楼面地价，加上5000元/平方米的建安成本以及税费，即便2期开盘维持在12000元/平方米，其空间也不算小。“现在上市的楼盘，最晚差不多也是2008年拿的地，那个时候恰是地价便宜的时候。”上述武汉一本土房企投资总监对记者分析，大型开发商为滚动开发，会追求资金快速回笼，中小开发商如果融资偿付的压力大，也会大幅让利。“空间大不是让利理由，关键还是资金链。”