尽管今年3月部分房企迎来楼市小阳春，但其成交量仍处恢复期。网易财经通过wind统计公已布业绩的90房企其存货周转天数显示，A股市场上2011年上市房企存货周转天数平均达11915天，接近2010年同期上市房企存货周转天数的两倍。

近期多家机构研究显示，房企库存在持续攀升，影响着未来政策以及房价走势，房价下行压力加大。东方证券分析师杨国华指出，今年刚好是前两年拿地进入供应市场高峰期，面临销售放缓，房企库存压力更多倾向于一二线城市。

接近两倍

去年一年，楼市处于多重的政策调控之下，但龙头房企业绩仍表现抢眼。面临今年市场的下行，房企库存持续攀升，龙头企业销售压力也急剧攀升。万科、招商、保利这三家传统的A股房企其2011年年报显示其存货量大幅攀升。截至2011年底万科的库存已攀升至2083亿元；保利地产2011年年报显示，公司去年的存货从年初的1098亿增至1521亿元，比年初大幅提高了38%；招商地产2011年年报显示其存货已达514亿元。

2011年年底，招商地产的董事长林少斌就在某论坛上高调表示，房地产商好日子不在了，要好好去库存，好好消化存量。今年年初保利、招商等龙头纷纷在全国拉开项目促销风暴，被业内解读全国性降价。

网易财经通过wind数据统计，90家公布2011年年报的上市房企，截至2011年底，其存货周转天数平均约11915天，而2010年同期这个数值平均约6596天，2011年底房企存货周转天数几乎是2010年同期的两倍。

一不愿透露姓名证券分析师表示，一二线城市的市场受调控影响较大，销售恶化相对比较快，相对来说，这些一二线城市成交萎缩也更为厉害，加上供应量比较大，整体市场销售也都在下降，有供过于求的形势。

该人士指出，目前来看市场销售有点回暖，政策上就是微调不可能大面积的转向，可以看出政策已从原来的收紧逐渐宽松一些，但降价不能全部城市一概而论。整体看今年开发商在货量和资金上都存在较大的压力，尽量的降价跑量，回笼资金。

一二线城市库存压力加大

杨国华说，未来库存走势是判断政策以及房价走势的重要指标。东方证券对27个一二线重点城市进行销供比例分析，在2008年-2011年四年期间，27个城市整体销供比为0.79,1.67,1.06，0.89,2011年明显出现供过于求。依照销供比率，2012年年底剩余库存将为11年销售面积的22%，远远大于全国库存，北京等城市库存压力尤为突出。

报告显示，北京区域2010-2011年销供比为0.88,0.7，若2012年销售无增长的话，其销供比将降低至0.54,2012年库存相当于11年销售面积的76%。

在报告中，杨国华认为，2012年是一二线城市堆库存的过程，2013年是其去库存化的过程，预计今年第三季度市场库存将达到高点，其库存量将达到11年销售面积30%。

该人士表示，一些中大城市商品房供过于求的矛盾突出，若持续下去，可能对当地房地产投资、房价以及土地市场产生超出预期的负面影响，预计这些地方将可能实现政策微调，从而释放需求平衡供需落差。

民生证券指出，2011年全国商品房销售面积以及销售额增速都叫上年回落，企业的开工意愿减少，库存等指标上升，房价下行压力较大。

而上述不愿透露姓名分析师认为，从目前的形势来看，大趋势上开发商定价上还相对处于弱势，项目盘倾向于市场接受的价格。至少在这个过程之中，开发商资金压力持续加大，如果受不了，就必然采取策略，加快推货。

他认为，今年开发商依然会面临这样的情况，可以看到的是上市公司从去年年初到今年年尾负债都在持续增加，偿付能力在持续恶化。今年银行贷款，信托贷款都将到期，大公司相对比较宽松，但由于市场不确定，就算是大公司首要是寻求财务上的稳健。一旦行业做出调整，就抓住机会投资。