对房地产市场运行的监测预警至关重要

对房地产市场运行状况进行监测预警的关键是判断房价、供求和房地产投资等指标是否处于正常区间。这对于准确把握市场运行趋势、科学制定宏观决策至关重要。

对市场房价进行监测预警。市场房价是房地产市场运行中的最敏感指标，对市场房价进行密切监测预警很有必要。应选择房价及其涨幅、租金价格及其涨幅作为监测指标，并采用房价收入比、房价租金比和住房可支付性指数三类指标作为判断房价合理水平的预警指标。需要指出的是，采用房价收入比等指标评价房价水平是否合理时，不宜简单采取横向比较的方式，而应更加重视与本国、本地区的长期历史均值水平进行比较。

对房地产市场供求状况进行监测预警。房价的变化是市场供求变化的反应。由于我国新房销售实行预售制，建议选择商品房新开工面积及增速、商品房销售面积及增速作为监测指标，并测算商品房销售开工比即当年商品房销售面积与新开工面积之比，将商品房销售开工比作为预警指标，通过商品房销售开工比的变化情况判断商品房市场的供求是基本平衡、偏紧或是供过于求。

对房地产市场的投资状况进行监测预警。房地产投资波动对固定资产投资的波动影响较大。房地产投资波动主要受房地产开发企业资金状况变化影响。监测房地产开发企业的资金来源和房地产开发投资完成额两个指标基本可以判断当期投资状况和未来6个月左右的投资变化趋势。在监测基础上，将房地产开发投资完成额／房地产开发企业资金来源作为评测房地产开发企业资金利用率的预警指标，该指标值越高，表明企业资金越紧张，后续压缩投资的可能性越大。

对房地产市场的金融风险状况进行监测预警。房地产市场风险出现前，通常会先行出现销售量下降和金融政策收紧如首付提高和利率上调两方面特征，而金融政策收紧会直接影响销售量的变化。据此可选择购房人的月供收入比、贷款年限、贷款利率等指标作为金融风险监测指标，并将贷款利率的长期平均水平和平均贷款年限作为预警指标，一旦贷款利率明显提高，就要高度关注房地产风险和金融风险状况。

对房地产市场未来需求趋势的监测

对房地产市场需求变化趋势进行监测，需要根据影响房地产市场需求变化的主要因素确定监测指标。

对人口总量和结构变化趋势进行监测。房地产市场的发展是为了满足人们的居住需求，人口总量和结构的变化会直接带来房地产市场需求的变化。国内外房地产市场发展历程表明，购房人口年龄主要集中在20—64岁，其中首次置业人群年龄主要集中在20—34岁。对人口总量和年龄结构进行监测，可以比较准确地判断未来房地产市场需求趋势和购房人群特征。由于我国正处于城市化过程中，还必须考虑城市化率逐步提高的影响，对城市化率进行监测。

对经济增长和居民收入增长状况进行监测。购房人的购房能力主要取决于其收入状况。从各国房地产市场发展历程看，经济增长较快的阶段也是居民收入增长较快和房价涨幅较高的时期，在经济增速明显放缓后，居民收入增速和房价涨幅通常也会明显放缓。一旦出现经济增速和居民收入增速明显放缓但房价涨幅却明显提高的情况，通常表明房地产市场会出现泡沫风险等问题。从预警的角度看，在经济增速和居民收入增速放缓后，需要高度关注房价等指标的变化。

对金融政策变化进行监测。购买房地产者多需要借助银行的信贷，金融政策特别是首付和利率政策变化会直接影响房地产市场的需求。当首付和名义利率上升时，购房者的支出将增加，会抑制房地产市场的需求，反之将扩大对房地产市场的需求。因此，对首付和贷款利率变化情况进行监测，有助于判断购房需求变化趋势。

对房地产市场未来供给趋势的监测

房地产市场未来供给趋势主要取决于房地产开发企业的资金状况和土地情况，宜重点监测这两类指标的变化。

对土地供给状况进行监测。土地是房地产开发的基础条件，对房地产开发企业拥有的存量土地和新增土地状况进行监测，可以推断未来房地产市场供给的潜力。建议选择房地产开发企业待开发土地面积存量面积、新购置土地面积和本年度开发土地面积等作为监测指标。

对房地产开发企业资金状况进行监测。房地产开发企业资金充裕，未来增加房地产开发投资的可能性就大，若资金链紧张，就会压缩后续投资。历史数据表明，房地产开发企业资金来源增速变化领先于房地产开发投资增速的变化，建议选择这两个指标进行监测。

对金融政策和土地政策的变化情况进行监测。金融政策和土地政策的变化对房地产开发状况具有重要影响，实行宽松的货币政策，会进一步促进房地产开发投资；增加土地供给，会有利于土地价格的稳定，减少土地供给，推高土地价格，并直接影响到后续的房地产新开工面积。

政策建议

进一步建设和完善房地产市场监测体系，研究确立房地产市场的监测预警指标体系，利用监测预警指标评估政策变化对房地产市场的影响。

进一步建设和完善房地产市场监测体系。对房地产市场做出判断需要准确、全面、具有持续性的监测数据。建议进一步加强和完善相关数据的监测工作。一是加强对房价实际水平的监测，监测房价的平均值、中位数等指标，监测的房价数据应涵盖新房价格和二手房价格；二是加强对房价租金水平的监测，监测整个城市及城市内重点区域租金价格的平均值和中位数；三是加强对住房市场供给情况的监测，监测存量房套数、待售房套数、闲置房套数等。对市场相关信息的监测可继续在现有的监测统计系统内进行，但应进一步加强信息公开，确保监测的数据能够得到全面、及时使用。

研究确立房地产市场的监测预警指标体系。房地产市场的变化是多种因素综合作用的结果，对房地产市场形势和未来趋势的判断需要统筹考虑各种因素的影响。建议在加强和完善相关数据监测基础上，从影响房地产市场波动的主要因素出发，研究确立房地产市场的监测指标体系，并根据各项监测指标变化与房地产市场波动的关系，研究预测预警条件，据此判断房地产市场的运行状况和未来趋势，为制订和完善相关政策提供决策依据。

利用监测预警指标评估政策变化对房地产市场的影响。房地产市场的波动受政策变化影响较大，建议在调整和完善房地产相关政策前，利用监测预警指标预估各项政策变化对房地产市场的影响，并在政策实施后跟踪市场变化情况，客观评价政策实施效果，在此基础上，逐步形成有利于房地产市场持续健康发展的长效机制。