分析人士称，上半年多家上市房企增收不增利，下半年开发商将注重提升利润空间

“楼市预期改变之时，房企往往要推出好的房源借势提价，这是开发商一贯的营销策略。不过，今年下半年这种情况可能更加突出，因为多家企房上半年净利率和毛利率下滑。对开发商及其投资者来说，这意味着掘金空间被压缩，利润隐忧凸显。”一位市场分析人士向本报记者表示，“因此，部分房企下半年在营销策略上可能更加注重提升利润空间，例如收窄降价空间，取消打折优惠活动，甚至保价提价以拉升其利润水平”。

据统计数据显示，截至8月19日，沪深两市共有61家上市房企发布2012年上半年中期业绩报告，其中，30家净利润同比下滑，包括招商地产。除此之外，与沪深上市房企一样，内房企也出现了营收下滑，利润下滑和库存增长的局面，包括企富力地产，雅居乐地产和SOHO中国。

对此，多家房企已经开始寻找利润增长点，借势市场回暖后“保价”的销售策略，通过多元化布局，以及加大自持物业等方式实现转型。

多家房企增收不增利

从目前披露的数据看，上半年，多家房企的业绩出现增收不增利的现象，甚至部分房企营收与利润双降，比如滨江集团。

值得一提的是，中海地产以67.9亿元净利蝉联最赚钱上市房企，比万科超出30.6亿元。据汇丰银行分析，中海上半年平均销售价格同比增长12%，而土地成本仅占售价20%，使其达到近41%毛利率、27%净利率。此外，龙湖地产上半年合同销售达人民币174.6亿元，核心溢利增长72.1%至人民币33.5亿元。

不过，这两家房企的高盈利并不是普遍现象。数据显示，万科上半年虽然净利润同比大增25%，但毛利率、净利率分别同比下降5.6%、2.2%。而龙头中最典型的保利和招商净利率情况也并不理想，两家上半年净利率都同比下跌6%。其中，保利上半年销售额虽然同比增27.5%，但净利润同比大跌12%至24.55亿元；招商上半年销售额大增136%至161亿元，净利润也大跌16.9%至12.2亿元。

此外，据链家地产市场研究部统计数据显示，中海、富力、雅居乐和SOHO中国四家标杆内房企上半年营收合计421.1亿元，同比下降4.5%；利润合计108.2亿元，同比下降7.18%。其中，SOHO中国利润下滑幅度最为严重，同比骤降65%；富力地产利润同比下跌35.08%。显然，这意味着标杆内房企的营收和利润也出现了下滑现象。

对此，有业内人士表示，净利润上涨虽然表示盈利增加，但净利率和毛利率下跌，则从另一个侧面说明企业利润被摊薄，反映了一个企业的赚钱能力在下降。

链家地产市场研究部常清则认为，受调控政策的影响，房企主动降价让利，争取快速回笼资金是其利润下滑的主要原因。此外，土地和建筑成本上涨也侵蚀了房企利润。

此外，有分析人士向记者表示，调控之后，不少房企抱团取暖，合作项目的增多也摊薄了房企的利润。

寻求新的利润增长点

据链家地产市场研究部统计，中海、富力、雅居乐和SOHO中国四家内房企的持有现金合计551.4亿元，与年初相比增长18.62%；短期负债合计305.4亿元，与年初相比增长17.14%；投资物业合计为498.4亿元，年内上涨8.94%。

对此，有业内人士向记者表示，房企目前现金状况得到缓解。在开发商手持大量现金情况之下，以价换量，现金为王的销售策略已经过时。接下来，多数项目成本价入市和新盘低开入市的情况将大幅减少。借势市场回暖预期，房企保价和小幅提价是其提升利润空间的主要策略之一。

对此，同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，在这样一个特殊的市场转型阶段，房企不必过急于上调下半年销售业绩指标进一步扩大规模，追求量上的增加，而将在质上也就是利润率上做文章。

据消息人士向记者透露，部分房企内部高层已经认为自己上半年卖亏了，称要在三四季度的产品销售上采取保价提利的策略。

值得注意的是，手握大量现金的房企势必会寻求新的盈利增长点而加大投资。除了抄底土地市场的常规投资外，还有一些房企将目光瞄向了国外旅游地产，或者开发，或者干脆只做投资。

除此之外，传统专注做住宅产品的房企在向商业地产转型，传统做商业地产的房企向加大自持力度转型。日前，SOHO中国就计划将开发-销售的商业模式转型为“开发-自持”的商业模式。

对此，SOHO中国董事会主席潘石屹向媒体表示：“告别散售，转型后的SOHO中国将是北京上海优质商业物业的最大拥有者，SOHO还将是上海外滩上最大的业主。公司目前拥有150亿资金，净负债率仅为20%，将使公司有能力完成此次具有历史意义的转型，并有能力在未来获得更多商业机会。今天，我们不但要把土地变成房子，还要将升值延续下去。”

常清进一步表示，在住宅地产调控短期内难以松动的预期下，内房企加大商业物业自持力度，或会对其他房企产生引导。

（关键词：房企 利润增长点 市场回暖）