戴德梁行北亚区行政总裁张国正近日在恒隆广场的办公室里接受了早报记者的专访，并对当前房地产市场在政策以及市场层面所出现的大事件进行了梳理。
张国正看来，全国楼市整体上正处于下行态势，且将持续1-2年，限购松绑已经不足以扭转此种局面，在此背景下，房地产开发企业将从以往的“百花齐放”局面进入“优胜劣汰”的竞逐整合阶段，行业集中度快速提升，中小型开发商则面临重整及合并局面。同时，为了更好地适应市场，房企必然会持续多元化发展，追求现金流和利润率的最大化。
限购松绑影响力有限
张国正看来，中国房地产市场正处于自发调整期，且真正意义上步入下行通道。在全球经济前景不明朗、美国货币量化宽松政策背景下，中国M2货币增速一度以两位数运行，促使了房价和物价的过快上涨，随着房地产市场价格持续走高，其积聚的风险也越来越大。在此背景下，市场需求端愈发理性，不再盲目入市，这也导致今年上半年全国房地产成交量与成交价格均出现一定程度的下滑。“可以说，自2004年调控以来，中国房地产市场终于进入到了一个下行周期，预计该周期持续时间在1-2年。”
在谈及国内房价的下跌程度，张国正表示，这与城市的整体发展程度有关，需要区分对待，类似上海、杭州这样具备大量人口导入的大型城市，其房价下跌程度是非常有限的，但一些城市建设程度较低的三四线城市的房价跌幅将是惊人的。
此外，张国正强调，如今限购政策的松绑已经不足以扭转房地产市场下行的局面，他进一步分析道：“从一些限购松绑城市的市场情况来看，政策层面的放宽并没有使得这些城市出现爆发性的反弹。以杭州为例，限购放宽后只在短时间内促使成交量在短期冲高，随后就快速回归到较早前水平。可见限购政策的变化，仅对部分刚性置换需求产生影响，但绝对称不上是促使房地产复苏的‘良方’。”
“限购松绑范围的持续扩大是必然趋势，”张国正表示，“目前来看，管理层的态度是希望地方政府按照市场需求来自我调整限购政策。”不过，张国正也强调，对于上海这样的一线城市而言，高端需求始终存在，且不仅仅来自国内，还有大量海外资金，市场敏感度极高，因此预计上海短期内不会面临限购松绑的情况。
淘汰、并购将持续出现
房地产市场长期整体下行的态势必然会对地产商带来极其强烈的冲击。
据张国正告诉早报记者，房地产开发企业将从以往的“百花齐放”局面进入“优胜劣汰”的竞逐整合阶段，行业集中度将稳步提升，预计全国五十大开发商市场占有率在未来三年里将从原先的16%提升到25%以上，上市及品牌房企会主导市场走向。
对此张国正分析道：“从市场角度来看，全国房地产行业所面临的较明显问题，是供应和需求出现了一定程度的脱节，供给速度快过了销售速度，造成了阶段性的供给偏松状态。未来五年内，部分城市库存高企势必会增加中小企业的资金压力，如果情况严重，可能会出现企业倒闭或兼并。可以预见在此背景下，行业洗牌会日趋严重，未来还将出现类似融创、绿城这样的大型并购案。”
谈及此背景下房企的生存之道，张国正表示，首先需要提升产品附加值，地产商可通过“打造精品”战略来提高自身竞争力。其次，房企可因应不同城市的地方特色（包括其产业布局、城市规划及人口结构）定制适合当地市场需求的房地产项目，并需注重基于需求的产品创新。另外，“租售并举”模式则是房企维持稳定收入结构的重要良策，即将旗下一定比例部分物业出租以赚取稳定的营运收入，弥补出售物业销售收入波动之余，能同时享有物业组合（如写字楼、商铺、酒店等）额外的增值空间。最后，多元化的发展十分必要，可把旗下产品组合扩容至不同业态，如酒店、运输、建筑及建材等房地产相关行业，以平衡运营风险及利润。
但同时张国正强调，能够做到面面俱到的只有像万科这样的行业巨无霸，对于其他房企而言，认清自身的DNA，明确企业强项并深入研发，追求某个领域的精细化和多元化则更为实际。
不看好房企“出海”
广大地产商追求多条腿走路的过程中，不少房企将目光投向海外，掀起了一股地产商的“出海”热潮。对此，张国正坦言，“我并不看好房企的海外开发。”
究其原因，张国正说道，反向来看，如今的中国市场里几乎没有一家纯粹的国外房企能独树一帜，这是因为市场不同，理念不同，企业本土化存在极大的困难，这需要企业在开发过程中具备大量的当地人力资源，并具备本土置业的思维方式。
张国正进一步分析，纵观如今“出海”的各大房企，购买此类房企所开发的楼盘基本都是华人，即使加上目前国内涌现的一批海外投资者，人群的数量还是十分有限的。因此，张国正强调，对于房企而言，想要打开海外市场，首先要对计划进入的国家及城市具有充分且细致的了解，包括当地的历史文化、法律法规、居住习惯、房地产市场运行所处的周期等方面；同时，海外的房地产开发进程并非如国内同等高效率，如在社区咨询、工程审批等方面的时间规划，需考虑更高的时间成本。
除此之外，张国正还表示，从目前来看，反而在国外收购一些当地的房企或者购买其股份，不失为一种较为妥当的选择，这样既能汲取先进国家房地产开发（包括建筑技术、设计、管理模式等方面）的精粹，还能分散资金，使企业更趋稳定。
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