“国五条”市级细则大幕开启，广州中介已做市场降温准备；外界期待地方政府落实调控不“放空炮”
蓝之馨刘展超
“快了快了，审定后就会发布。”深陷媒体包围的陈如桂不断微笑着摆手。这位广州市常务副市长刚刚公布了广州调控房价的目标：不高于GDP增幅。
接过首个“国五条”地方细则“粤五条”的接力棒，昨天广州市政府新闻发布会上公布了当地落实楼市调控新政的核心精神。但市场的神经依然没有放松，比如，房价具体调控多少、二手房转让征收20%个税怎样执行等关键信息还有待“细则的细则”披露。
对于税收这个问题，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受《第一财经日报》记者采访时称，地方细则要对此做具体明确，否则这个政策就有可能“放空炮”了。
但从市场的反馈来看，政策威慑已然显现。广州一家大型地产中介经理称，已经做好接下来一段时间市场趋冷的准备。
红线明确
昨天广州的发布会持续了约90分钟，抛给陈如桂的第一个问题就是“国五条”。
3月1日，“国五条”细则公布，明确转让二手房征收20%个税等条款。出于税负增加的担忧，一些地方出现了二手房交易、过户的升温。住建部副部长齐骥在今年两会上透露，地方楼市调控细则将在3月底前陆续出台。
3月25日，广东省政府成为首个响应“国五条”、出台地方细则的省份。但“粤五条”只是起到了“二传”的作用，因为在房价调控和征税等问题上还要看市级政府的行动。
陈如桂昨天称，广州有关部门正在研究广州市的调控目标和措施，正在报政府审定，审定后将尽快实施。广州市国土房管局人士接受本报记者采访时表示，具体发布时间不便透露，但“肯定不会违背国家的意思”（超过规定的3月底）。
至少，当地政府已经明确了房价上涨的容忍底线——今年房价涨幅至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅。
今年初的广州两会上，对上述两项指标的预期分别是10%和11%。
这样的提法似曾相识。2011年，广州明确的房价调控目标是低于GDP和城市居民人均可支配收入增幅。但一个值得注意的区别是，当时的新建住房包括保障房，而根据“国五条”的精神，今年的各地调控目标完全是针对新建商品住房。从这个意义上说，即便增幅一样，今年的调控难度也更大。
据广州市国土房管局通报的数据，2012年广州市新建商品住宅交易网上签约均价为14044元/平方米；上月，该均价数据上涨到16298元/平方米，同比上涨15.1%。
“定这个调控目标，必须是合理的。”陈如桂说出了广州调控的压力，去年在一手房交易中，属于首次置业的购房接近70%，而30%中很多属于改善性购房，说明广州刚性需求很大。
“我们调低房价对这部分人的需求并不能简单地调控，全市的刚性需求都不同，我们压力很大。”他说。
地产中介同样体会到了压力。
前述地产中介经理表示，这个月中下旬他们的业绩创下了近几年的新高。但最近一周以来，购房高烧俨然已经消退许多。“大部分要买的都买得差不多了。我们已经做好准备迎接接下来一段时间的寒冬。”他说。
他说，根据其所在机构的判断，楼市新政执行后，广州房价大概会短暂地下降5%。
税务研究
按照国务院的要求，至少有35个城市需要出台房价控制目标（26个省会城市、4个直辖市和5个计划单列市，不含港澳台）。
尹伯成说，中央政策规定了楼市调控的大方向，地方政府的细则就应该解决“具体怎么做”的问题，如果在诸如“20%个税”的问题上不能作出明确规定，细则也就称不上是细则了。
“李克强总理说地方要强化全国一盘棋的理念，自觉维护党中央、国务院的权威，做到令行禁止。政府说到就要做到，不能‘放空炮’。”尹伯成说，如果地方细则对这个问题都不做具体明确，这个政策就有可能“放空炮”了。
房价调控目标不是个新名词，2011年，国务院也曾要求地方制订类似目标，但多数不能令民众满意。住建部曾发出通知，要求各地科学合理制定调控目标。
业内人士亦称，房价控制目标要谨防变成政府的统计游戏。目前，国家统计局统计全国70个大中城市房价涨跌，而众多民间机构也会跟踪分析房价变化。尹伯成说，在房价统计方面，官方和民间机构的数据往往差别比较大，对于一些地方政府来说，会以哪方的数据为依据来制定房价控制目标值得关注。
如何做到宽严相济？这是楼市调控新政面临的另一个课题，核心焦点就是税收问题。
“‘国五条’有一个精神很明确，在二手房交易中，明确按差额20%征收个税，这个政策对于二手房交易过程中打击投机性的销售行为起到很好的作用。”陈如桂说，“我想对市场交易的影响很大。”
广州市房协专家委员会副主任委员谈锦钊此前对本报表示，接下来各市的细则会按照20%的规定来做，但很可能有区别对待，虽然是20%，但关键在于怎么算，比如可以按照五年以内、五到十年和十年以上差异化对待。他还称，对带有福利色彩的房改房，地方政府或许会出台一些有所差别的措施。
对此，前述地产中介经理表示，按照他们的预估，增值部分可能是按照现在的成交价减去上一手的购房价来算。至于房改房，他称：“以前可能就几万块买的，现在卖100万元，按照前述方法算出来的增值部分高达八九十万，这样肯定是不合理的。”
该人士分析，是否存在新政不将房改房列入目标的可能，而是专攻商品房。
个税属于地税，昨日，本报记者致电广州市地税局询问对二手房征税的具体操作方法，相关负责人表示目前不便透露，他们正在针对“国五条”细则做一些研究和准备工作。
操作起来是否有难度？该负责人表示“也不一定”。
事实上，除了税收之外，原有房屋价格如何评估也值得关注。虽然目前的二手房增收20%个税是对1994年起实施的《中华人民共和国个人所得税法》的重申，但对于房屋原值难以确认的情形，2009年国税总局明确，转让普通住房以收入的1%核定应纳个税额，非普通住房为2%。这一针对总价核定征收的方式为各地留有自主裁量的余地，也为市场普遍采用。