背景：“两会结束之际便是楼市春暖花开之时”。2015年两会中决策层对于楼市的积极表态，引得市场人士信心大增。就在两会结束之际，位于北京上地地区的领秀慧谷项目，仅在3月14日、15日两天，销售达8亿元，去化率超过90%。房地产市场出现的回暖迹象再度引起社会热议，对此笔者将共享2015年前2月房地产市场报告，两会涉地产观点，与读者一起探讨约占中国钢材需求半壁江山的房地产在2015年的发展趋势以及钢铁需求的议题。
2015年前2月房地产市场：多项指标“跳水
上海某房地产近日发布《2015年2月全国房地产市场报告》。观点提炼：
第一，土地成交量继续回落，成交价格下降明显。1-2月份，房地产开发企业土地购置面积2773万平方米，同比下降31.7%;土地成交价款699亿元，下降30.2%。全国房地产开发企业土地购置均价2521元/平方米，同比增长2.4%，增幅较去年全年收窄15.1个百分点。
第二，房地产投资增速逐步放缓，新开工面积降幅加大。1-2月份，全国房地产开发投资8786亿元，同比增长10.4%，增速较去年全年回落0.1个百分点。从房地产投资额同比增幅走势看，今年前两个月延续了去年以来整体逐步回落的态势。1-2月份，房地产开发企业房屋新开工面积13744万平方米，同比下降17.7%。其中，住宅新开工面积9852万平方米，下降19.8%。从房屋新开工面积同比增幅走势看，今年前两个月增幅继续下行，延续了去年11月以来整体下行的走势。
第三，商品房销售量跌幅加剧，价格同比微涨。1-2月份，商品房销售面积8764万平方米，同比下降16.3%。1-2月份，全国商品房成交均价同比增长0.6%，而2014年全年为同比增长1.4%。其中住宅成交均价增长1.3%，办公楼成交均价下降11.3%，商业营业用房成交均价下降6.8%。今年前两个月，除了住宅价格增幅处于正增长区间外，办公楼和商业营业用房价格同比均有所下滑。从价格增幅走势看，住宅整体较为平稳，延续了去年全年微幅上升的态势。预计今年上半年，随着去年同期基数的逐步回落，住宅价格仍将呈现小幅上升态势。
第四，房企到位资金小幅回升，销售回款资金占比下滑。1-2月份，房地产开发企业到位资金21613亿元，同比增长1.6%。销售回款占比受市场影响大幅回落。与去年全年相比，今年前两个月各项资金来源占比中，自筹资金和国内贷款占比均上升，而利用外资和其他资金占比均回落。国内贷款占比明显回升主要也缘于近期中央金融政策的持续宽松，而其他资金占比回落，则与近期市场成交低迷有密切关系。
总体而言，今年前两个月，全国楼市依旧延续了去年年底的低迷态势，但主因是去年年初地市火爆，期值较高。从土地市场看，土地交易呈现量价齐跌的态势;从房地产投资情况看，增幅放缓的态势也并未改观。房屋新开工量跌幅进一步加大;从商品房市场看，由于楼市放松政策刺激作用有限，整体依旧低迷，楼市库存压力也有所加大;从房企资金情况看，同比增幅出现了小幅回升，预示房企资金面有所改善，但不足以掩盖房企资金压力依旧突出的局面。
“两会”直击房地产：改善性需求引热议
2015年3月5日，十二届全国人大三次会议开幕会在人民大会堂举行，国务院总理李克强做了2015年工作部署，其中体现了稳定住房消费、城镇化、保障房建设、土地改革、营改增等涉房内容。对备受关注的房地产，政府工作报告也一改以往的紧缩、抑制基调，明确表现出宽松、去行政化的信号，出现了不少新的提法：“稳定住房消费”、“因地施策”、“支持改善性住房需求”等。那么，如此描述，对房地产而言，意味着什么?
第一，“两会”强调“稳定住房消费”，这或许不是简单的归结于市场调控问题，也不是简单的政府救市。之所以提稳定，是因为从今年前两个月数据来看，房地产的整体表现并不理想。这一点上文的数据报告已经表明。
第二，政策配置的重点是支持改善型需求。而要落实这一政策，或应该充分降低首付款，优惠的房贷利率及减免税金等，对此我们可以预见二套房信贷调整会或在短期落实。
综合来看，政策环境可能好于去年，但房地产库存压力也非常巨大，大力去库存仍然是房企今年的首要任务。
2015年房地产预测：先上后下
两会结束后，上周房地产市场出现升温现象。
中国指数研究院3月16日发布的数据显示，上周8日至14日，24个主要一二线城市住宅成交面积较前一周(1日至7日)上升27.6%。其中，一线城市总体成交量环比涨幅达25.6%，其中上海涨幅最大，达48%，深圳涨幅也超过20%，仅广州微降3.1%。二线代表城市成交总量较前一周上涨28.2%，超七成城市呈现环比上涨。
不仅是住宅市场，土地市场也呈现明显升温迹象。上周，中指院监测的全国40大中城市推地总量环比增加24%;其中，住宅用地推出量环比增加79%，武汉推出量最大。
从不同城市区域看，一二线城市的表现明显强于三四线城市。
在政策暖风之下，我国楼市是否会迎来新一轮成交高潮?笔者认为，现在两会导向只能改变市场预期，但对于创造新增需求作用有限。等到新政策落地，房地产市场出现实质利好，成交量才会得到进一步拉升。
什么是“因地制宜，分城施策”?
简单理解，例如一二线城市集中了全国主要的就业机会，在吸引人口等方面有优势，所以购房需求强劲，去库存速度比较快，楼市成交量将会有一定幅度上升。而三四线城市由于人口、产业和资金导入速度依然比较慢，去库存压力依然很大，所以楼市成交量上升空间不大。
对于房地产行业，政策平稳趋宽是确定的，但行业趋势已变。长期来看，如今我国经济发展面临的资源环境约束在加大，过去高投入、高消耗、偏重数量扩张的发展方式已经难以为继，必须推动经济在稳定增长中优化结构。房地产作为“调结构”的主要对象之一，行业规模不太可能再度扩张。与此同时，房地产行业数年高速发展已经使得住房稀缺性下降，住房需求基本得到满足，因此行业需求结构将持续变化。
房地产发展陷困局 钢铁需求增速放缓
约占中国钢材需求半壁江山的房地产和基础设施建设，因面临结构调整而增长乏力，令本已产能过剩的钢铁业雪上加霜。
据国家统计局数据显示，2014 年，全国房地产开发投资 95036 亿元，比上年名义增长 10.5% (扣除价格因素实际增长 9.9% )，增速比 1-11 月份回落 1.4 个百分点，比 2013 年回落 9.3 个百分点。其中，住宅投资 64352 亿元，增长 9.2% ，增速比 1-11 月份回落 1.3 个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为 67.7% 。
图1：2014年全国房地产开发投资情况
由图可见，2014年我国房地产开发投资增速呈现了逐月放缓的态势。可见，中国房地产市场弱势格局短期内仍难以改变，而楼市的降温也令中国钢铁需求几乎失去了增长的空间。
房地产用建筑钢材表观消费量粗略测算：
从国内房地产施工面积的角度来对房地产表观消费量做简单预估。具体来看，目前国内按用途、层高区分，房地产建筑用钢量大概在30-80公斤/平方米，而我们综合取值40-50公斤/平方米(随着高强度钢筯的应用，单位用钢量有所缩减)。
2014年，房地产开发企业房屋施工面积726482万平方米，比上年增长9.2%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。其中，住宅施工面积515096万平方米，增长5.9%。房屋新开工面积179592万平方米，下降10.7%，降幅扩大1.7个百分点。
表1：近年全国房地产用钢量情况
经过粗略测算，从2008年开始，我国房地产用钢量逐年上升，其中在2010年的增长幅度更是高达32%，而后整体增速则逐步收窄，到2012年更近乎原地踏步。2013年，我国房地产投资有恢复性增长，建筑钢材表观消费量也快速回升至2.2亿吨的水平，但2014年房地产用钢量在2.5亿吨，增速较2013年又有所放缓。总体而言，虽然整体房地产投资增速下滑，但绝对量仍不断增长，对短期钢材需求的带动仍有增无减。
综上，政府工作报告中有关房地产的定调相对平稳和积极，是近年来针对房地产市场少有的“暖风”，对比过去，房地产业正在迎来一个相对看好的政策环境和舆论环境。在整体经济下滑明显的情况下，房地产的对钢材市场的作用将会比2014年更重要，信贷、限购、税收等多个政策领域都存在继续放松的空间。但房地产市场供应过量大、大力去库存，仍然是目前房企的首要任务。对钢市而言，房地产用钢量增速虽然放缓，但其绝对钢铁需求总量仍在整体钢铁需求中占举足轻重的地位，而随着3月份天气转暖，房地产需求逐步回升，钢价反弹值得期待，钢铁行业盈利也将有所改善。
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