日前，已有多个房地产企业发布的2020年年报显示，在“三条红线”新规指引下，房企主动降档。绿地表示，截至今年2月底，顺利实现现金短债比超过1，“一条红线”提前转绿达标;绿城中国坚持非受限短债比达标提至“黄档”;当代置业下降一档“由橙变黄”;金辉全面降负，跻身“零踩线”房企之列。
值得注意的是，房企降档虽行之有效，但从另一方面来看，市场调控收紧，购房者购房资金遭严查，融资渠道紧缩，还债压力并未降低，房企资金承压力只增未减。
从严监管防范灰犀牛
2020年下半年，房地产金融政策持续收紧，并从供需两端全面压降房地产信贷规模，供应端银行业金融机构实行房地产贷款集中度管理的两条红线，需求端房企融资则设置“三条红线”，倒逼房地产行业去杠杆。
究其原因，是涉房金融风险在不断加大。
2020年8月，《求是》杂志刊发文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》提出，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。文章表示，近年来，各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。房地产金融化泡沫化势头得到遏制。
中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清曾多次就房地产金融风险问题公开表态。2020年11月底，郭树清在《辅导读本》发表文章《完善现代金融监管体系》指出，房地产与金融业深度关联，要坚决抑制房地产泡沫。我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。今年3月2日，国新办新闻发布会上， 郭树清再次指出，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。
近年来，房地产金融属性不断强化，资产泡沫风险不断积累，防范房地产金融风险已是迫在眉睫。截至2020年三季度，房地产贷款余额多达48.8万亿元，占各项贷款余额比重已达到28.8%，房地产相关贷款(含以房地产作为抵押、担保)占比更是接近40%。
一方面，个人住房贷款余额快速增长，致使居民杠杆率持续攀升，居民债务风险不断加码，并有向金融系统传导的趋势。截至2020年三季度，全国居民杠杆率已逼近60%，深圳、厦门、杭州等核心一二线城市居民杠杆率更是超过80%。与此同时，全国居民债务收入比持续提升至55%，居民偿债能力明显减弱。另一方面，房企持续高杠杆、高负债、高周转运营，房企债务风险日渐高企。梳理105家典型房企历年“三条红线”触线情况，不难发现，2017年-2020年上半年，“三条红线”触线房企数量逐年增加，红档、橙档房企数量占比仍接近4成。
“三条红线”之后，房企的资金压力骤升。2020年，房企信用债违约数量就达到222只，约是2019年的4倍，重点房企债券违约涉及金额接近170亿元，面临巨大的挑战。
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