随着我国房地产行业一系列调控政策效果不断显现，住房必将从投资属性向居住属性回归；在住房供求总量基本平衡后，中国房地产投资规模将处于一个更长的平台期。

稳与变——三季度经济分析（3）

刘卫民

在中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策取向下，地方政府坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，坚持因城施策，出台了一系列更加精准的调控政策。据不完全统计，前三季度，中央和地方政府出台涉及房地产市场调控的政策和措施多达70余项，因此，2018年的房地产可谓是“政策年”。除了以往的限购、限贷、限商、限售等限制性政策以外，在长期租赁型住房、共有产权住房、住房投融资机制、住房销售制度等多个层面出现一系列新探索新进展，房地产市场调控的效果正在逐步显现。

投资增速下降、市场热度回调

当前房地产市场主要呈现以下特点。

一是房地产投资增幅出现回落。前三季度，全国房地产开发投资完成额8.87万亿元，累计同比增长9.9%，增速比1—8月份回落了0.2个百分点。究其原因主要有：第一，在供求基本平衡的基本面下，房地产投资增速难以维持高位运行。在第六次人口普查基础上进行测算，当前我国城镇户籍家庭的住房拥有量已经达到1.1套左右，而每年住房销售量仍约1000万套，因此，随着城镇家庭住房拥有量不断提升，房地产投资增速必然出现趋势性回落。第二，从房地产库存周期看，土地补库存动力减弱。9月份，全国商品房待售面积5.3亿平方米，同比下降13%，已经连续23个月保持同比下降。由于部分城市库存水平回落，吸引一些开发企业在去年加大了拿地力度，现在这一轮土地补库存已经基本完成。8月份，待开发土地面积同比增长31.7%，土地补库存动机开始趋弱，加之资金链压力加大，甚至一些热点城市也出现了土地流拍现象。第三，房地产开发融资渠道收紧。银行对开发企业贷款门槛提高，一些地区分行纷纷设置白名单，对于没有进入白名单的开发企业，银行贷款额度受限或无法贷款。1—8月份，房地产开发资金来源中银行贷款累计同比下降9.7%。这也导致开发企业增加自筹融资渠道比例，前三季度房地产开发资金来源中自筹资金同比增长11.4%。另外，受控制居民部门信贷杠杆的影响，前三季度，购房者的个人按揭贷款累计下降1.2%，而定金及预收款累计增长16.3%，因此，销售回款对投资的支持力度也会有所下降。

二是房地产市场价格出现回调。从一线城市新建商品住宅价格看，9月份上海、深圳分别下降了0.1%和0.2%，北京与8月份持平，只有广州上涨了0.4%。有些观点认为，由于一手房受行政性限价因素影响，难以反映最真实的市场行情，但从更能反映市场情绪的二手住宅价格看，北京和上海也出现了下降，降幅均为0.2%，深圳与8月份持平，广州上涨了0.2%。从31个二线城市住宅价格看，其新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%，涨幅比8月份分别回落了0.2和0.5个百分点。三线城市住宅价格回落则更为明显，从35个三线城市看，其新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%，涨幅比8月份分别回落1.1和0.6个百分点。

住房价格回调的因素有：第一，限购政策仍是当前一线和热点二线城市得以控制住房价的重要手段之一。包括北京、上海、南京等20余个一线和热点二线城市对购买资格、购买区域作出限制性条款，还有一些“环一线城市”受挤出效应影响，也不得不出台了限制性购房条件，减缓了这些区域阶段性住房需求释放速度。第二，限贷直接降低了个人住房支付能力，成为这一轮市场降温的重要措施。限贷不仅体现为贷款资格、贷款成数，也体现为贷款成本。例如，以30年期1.2倍基准利率和8.5折优惠贷款利率相比，直接导致个人住房支付能力下降了25%。6月份发布的金融机构人民币个人住房贷款加权平均利率为5.6%，比5年期以上中长期贷款利率高出0.7个百分点，个人住房按揭贷款成本上升直接为房地产市场降温。第三，限售提高了房地产炒作空间。自2016年以来，各地先后有50多个城市加入了限售城市行列，限售年限短则2年，长则5年。在住房持有成本增加的情况下，一些房地产特别是二手房炒作资金离场。随着房地产市场调控效果显现，市场价格预期也不断改变。从WIND发布的北京房价预期指数看，9月份北京房价预期指数为115点，较6月份下降了6个点。

三是进一步完善住房供给体系成为前三季度的政策亮点。随着房地产市场调整不断深入，各地也因地制宜探索完善适宜的住房供应制度，其中共有产权和长租公寓成为住房供应体系的亮点。从共有产权制度设计看，解决了原来经济适用住房、两限房普遍存在的隐性补贴问题，并明确了产权份额和未来收益归属比例，是原来产权型保障性住房的升级版，北京市提出未来5年供应25万套共有产权住房的目标，其中，满足在本区工作的非北京市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。这对于破解大城市房价高企且难以短期内回落至合理价位问题，作出了一种有益的探索。在租购并举方面，一些龙头企业和社会资本相继试水长租公寓项目，相关部门也对长租公寓项目的资产证券化加大支持力度。由于社会化租赁机构对于租赁市场行为、市场定价机制、市场盈利模式将发挥重要作用，因此，随着长租公寓项目不断探索和发展，行业监管和风险控制也逐步提到议事日程上来。

促进“新市民”实现住有所居

面对房地产发展的阶段性变化和市场风险控制要求，处在改革风口和调控风口下，下一阶段中国房地产发展的重点和着力点在哪里？关键是要“坚持落实房子是用来住的，不是用来炒的”这一政策导向，仍要坚持需求导向，要紧紧抓住新型城镇化新市民的住房需求，促进新市民实现住有所居。

一是“新市民”的住房需求潜力巨大。目前，按照常住人口来看，我国城镇化率已经达到58.5%，但是按照户籍人口来看，我国户籍人口城镇化率仅为42.4%，两者相差16.1个百分点，而这个差距之中蕴含着大量的需求潜力包括住房需求潜力。2017年的中国流动人口发展报告，我国流动人口规模为2.45亿人，相当一部分流动人口具有在流入地落户转化为新市民的愿望。从统计数据看，就业流动人口的平均月收入在近6年间呈现明显的增长趋势，由2011年的2535元增至2016年的4503元，增长了76.3%。2017年全国商品住房均价为7614元/平方米，如果按照90平方米住房测算，流动人口的核心家庭的房价收入比为6.3，流动人口的核心家庭基本具备了一定的住房需求潜力。

二是“新市民”的住房质量亟须改善。虽然从测算来看，城镇住房总量已经达到供求平衡，但由于中国城乡二元结构带来的特有的“新市民”现象，住房发展仍然存在不平衡不充分的问题。由于居住、就业稳定性等方面因素，部分新市民家庭的居住质量相对较低，居住在不成套住房的比例远高于户籍家庭。按照第六次人口普查中城镇部分数据测算，住房内无厨房的比例为9.97%；住房内无管道自来水的比例为13.35%；住房内无洗澡设施的比例为28.2%;住房内无厕所的比例为15.63%。1990年之前建设的住房比例为27.7%，1949年之前建设的住房仍有1%。房龄偏长的住房面积也相对偏小，居住质量也相对较低。因此，如何解决新型城镇化过程中新市民对美好生活的需求和住房不平衡不充分之间的矛盾，使住房真正回归民生属性，既是下一阶段房地产发展面临的机遇，也是对于房地产实现转型发展、创新发展的最大挑战。

三是城市群战略为吸纳“新市民”提供了空间。十九大明确提出，实施区域协调发展战略。以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化。在过去改革开放和城镇化40年发展历程中，一线城市和区域性核心城市成为城镇化吸纳人口的重点区域。由于超大城市逐渐达到临界规模，结合地区资源禀赋条件，合理调控城市规模、设置人口规模上限，成为我国超大城市的必然选择。可以预见，下一阶段城市群中二、三线城市将发力领跑，成为吸纳新型城镇化人口的重点区域。随着这些城市户籍制度、产业体系、基础设施、空间布局不断完善，将为新市民融入新城市提供完善的体制机制条件。

综上所述，从短期来看，随着我国房地产行业一系列调控政策效果不断显现，住房必将从投资属性向居住属性回归。因此，在改革和调控两个风口下，我们既要认识到房地产发展的一般性规律，也要认识到我国经济社会结构下房地产发展的特殊性。在住房供求总量基本平衡后，中国房地产投资规模不会像一些先行工业化城镇化国家那样出现断崖式下滑，而是将处于一个更长的平台期，这个平台期为我们解决当前中国住房发展不平衡不充分的最大矛盾即“新市民住房问题”，加快推进供给、金融、税收、保障等方面的住房制度改革，提供了最好的政策时机。

（作者系国务院发展研究中心研究员）

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